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          物業服務不到位 業主只繳納七成物業費(下)

          物業服務不到位 業主只繳納七成物業費(下)

          新聞來源:總經辦   作者:總經辦   發布時間:2016-08-24   閱讀次數:9
               

            


                       物業服務不到位 業主只繳納七成物業費(下)

             

              《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

             

                   第六條  經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

             

                第九條  物業服務合同的權利義務終止后,業主請求物業服務企業退還已經預收,但尚未提供物業服務期間的物業費的,人民法院應予支持。

             

                物業服務企業請求業主支持拖欠的物業費的,按照本解釋第六條規定處理。

             

                《物業管理條例》

             

                第六條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:

             

                (一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;

             

                   ……

             

                (十)法律、法規的其他權利。

             

                第七條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:

             

               ……

             

                (五)按時交納物業服務費用;

             

                (六)法律、法規規定的其他義務。

             

                第十七條  管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

             

                管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

             

                管理規約對全體業主具有約束力。

             

                    第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

             

                建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

             

                第二十三條  建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。

             

                    物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

             

                第三十六條  物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

             

                物業服務企業未能履行服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

             

                第四十一條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。

             

                第四十二條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的, 從其約定,業主負連帶交納責任。

             

                已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。

             

               《業主大會和業主委員會指導規則》

             

                第四條  業主大會或者業主委員會的決定 ,對業主具有約束力。

             

                業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

             

                第十八條  管理規約應當對下列主要事項作出規定:

             

           ?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理;

             

           ?。ǘm椌S修資金的籌集、管理和使用;

             

           ?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配;

             

           ?。ㄋ模I主共同利益的維護;

             

           ?。ㄎ澹I主共同管理權的行使;

             

           ?。I主應盡的義務;

             

           ?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。

             

                第二十條  業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

             

                第三十五條  業主委員會履行以下職責:

             

                (一)執行業主大會的決定和決議;

             

                (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

             

                (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

             

                (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同:

             

                (五)監督管理規約的實施;

             

                (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

             

                (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

             

                (八)調解業主之間因物業使用、維修和管理產生的糾紛;

             

                (九)業主大會賦予的其他職責。

             

               《物業服務收費管理辦法》

             

                第十四條  物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的相關法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。

             

                第十五條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。

             

            業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的,業主負連帶交納責任。

             

            物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

             

            《物業服務收費明碼標價規定

             

            第二條  物業管理企業向業主提供服務(包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務),應當按照本規定實行明碼標價,標明服務項目、收費標準等有關情況。

             

            第三條  物業管理企業實行明碼標價,應當遵循公開、公平和誠實信用的原則,遵守國家價格法律、法規、規章和政策。

             

            第五條  物業管理企業實行明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

             

            實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度,以及實際收費標準。

             

            第七條  物業管理企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點,可采取公示標、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

             

                解決方法

             

                    物業管理的法律基礎是物業服務合同。以物業服務合同為依據開展物業管理活動,應成為物業服務企業最根本的出發點。物業服務企業在物業管理服務實踐中,求得業主或使用人支持和理解的最好方式就是認真、完全地履行物業服務合同,認真履行物業服務合同中物業服務企業的應盡義務。

             

            催繳物業管理費是物業管理服務中的重點工作,在具體操作中,應堅持區別性對待的原則,以爭取拖欠物業管理費的業主或使用人的支持和理解為最高目標,在收繳的方式上應靈活掌握,如可采用適當減免滯納金、分期付款等有利于促成拖欠物業管理費的優惠條件。尤其是在自身履行物業服務合同不到位的情況下,切忌盲目地采取法律訴訟的方式。如果已經看到自己在履行物業服務合同方面的不足,那最好的方法就是向業主或使用人說清自己的難處,求得理解,主動按照合同法的要求,給業主或使用人以適當的減免,并積極地改進服務質量,與業主或使用人保持良好的溝通,以使問題在改進中逐漸得到解決。

             

            還有要充分地發揮業主委員會“督促業主交納物業服務費及其他相關費用”的職責,發揮管理規約的作用,求得業主委員會的理解與支持,由業主委員會出面協助催繳工作,就會取得更好的效果。另外,還要加強宣傳,通過園區宣傳欄發布所在地和其他地區物業管理費訴訟案例,讓業主和使用人了解,欠交物業管理費是對其他已繳費業主和使用人權利的侵犯,補交是法院審理的必然結果,潛移默化地提高業主和使用人的認識,減輕催繳難度。


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