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          維修申請函能讓物業管理公司免責嗎(上)

          維修申請函能讓物業管理公司免責嗎(上)

          新聞來源:總經辦   作者:總經辦   發布時間:2017-01-03   閱讀次數:7
               

            


            維修申請函能讓物業管理公司免責嗎

             

            楊先生幾年前在京城某高檔小區購買了一套商品房,因為考慮到將來可能會接家中老人來共同居住,他選擇了小區靠里面比較清靜的一棟樓中的一層,楊先生在收房時收到了物業管理公司提供的《房屋裝修管理規定》,其中規定,嚴禁以任何形式封閉陽臺、露臺,嚴禁在房間、窗臺外側安裝任何物件??吹叫^里每兩棟樓就有一名秩序維護員巡邏,其他業主在窗戶上也沒有安裝防護欄,小區內的監控外鏡頭也比較多,楊先生在裝修時就沒有在窗戶上安裝防護欄。在這個小區住了三年,物業公司服務很好,楊先生覺得這房子買對了。

             

            然而,讓楊先生意想不到的事情發生了。前不久他晚上回家后發現屋里已被翻得一塌糊涂。衛生間的窗戶打開著,看樣子小偸是撬開窗戶進來的。楊先生馬上報了警,警察來后,楊先生清點物品,發現丟失了總價值三萬余元的現金及首飾。公安機關作為刑事案件立案。警察向物業管理公司調來監控錄像,然而,讓楊先生更加意外的是,對著他家的監控錄像鏡頭是壞的,沒有錄下任何資料。小偸什么時候來的,長什么樣,監控錄像沒有留下任何資料,這讓公安人員失去了查獲犯罪分子的重要線索。

             

            楊先生自入住便足額繳納了物業費,他認為物業管理公司應當提供的安全保障沒有實現,所以才出現被盜的現象。既然小偸一時半會兒可能抓不到,楊先生便向法院起訴要求物業管理公司賠償他被盜的損失。但在法庭上,物業管理公司拿出了楊先生家中被盜前不久,向小區業主委員會發出的《關于更換中控室監控顯示器的函》作為證據,請求法院駁回楊先生的訴訟請求。

             

            案例分析

             

            本案例業主委員會與物業管理公司之間簽訂的物業服務合同,未違反法律規定,應屬有效。楊先生作為該小區的一名業主,該合同有關雙方權利義務的約定,適用于楊先生。小區《房屋裝修管理規定》規定嚴禁在房間、窗戶外側安裝任何物件,該規定未違反相關法律、法規的規定,應屬有效。物業管理公司為業主提供的秩序維護服務內容為小區范圍內公共區域的安全保障,并不包括業主住房內的財物保管服務,不能苛求物業管理公司防止一切盜竊案件的發生。且楊先生未安裝防護措施與導致財產被盜不存在直接因果關系,因此,被盜不應由該物業管理公司承擔責任。

             

            雙方在物業服務合同中的約定物業服務內容包括公共設施的日常維修、養護和管理。物業管理公司對監控設備具有維修、養護、管理的義務,但案例中監控錄像鏡頭不能使用是因監控器老化所致,其維修需要更新設備,不屬于日常維修、養護的范圍,須動用住宅專項維修資金。而動用住宅專項維修資金根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定,要經過業主委員會并通過業主大會的表決同意,物業管理公司的職責只是提出維修方案。本案物業管理公司曾向業主委員會反映監控器老化,無法有效監控的情況,并提出維修申請。業主委員會回函稱此事未得到三分之二以上的業主同意,暫緩解決,故物業管理公司沒有對監控設備進行維修、養護,但實質是物業管理公司已盡到提示義務,不應承擔設備維護責任。

             

            另外,監控錄像雖然可以在案發后協助公安機關抓獲犯罪嫌疑人,但作為潛入業主家中進行盜竊的侵權人并不必然知曉小區監控設備出現故障。監控錄像內容是否存在,與第三人即小偸盜竊楊先生家中財物行為并不具有直接的因果關系,監控設備不能正常發揮作用的后果不應由物業管理公司承擔。

             

            本案例在法庭審理期間,物業管理公司提供了小區業主委員會與物業公司簽訂的《物業服務合同》,其中物業服務內容包括:維護公共秩序,包括門崗服務、物業區域內巡查、安全監控等工作。物業服務費用約定:共用部位共同設施設備的大、中修和更新改造費用從專項維修資金支出。小區安全保障約定:小區安防監控系統對小區各出入口及重點部門進行24小時不間斷監控錄像,確保系統正常運行,有運行記錄:如發生故障,小故障4小時內解決,大故障24小時內解決,如屬使用維修資金范圍,事先告知業主委員會。

             

            物業管理公司還提供了在楊先生家中被盜前不久,向小區業主委員會發出的《關于更換中控室監控顯示器的函》。該函稱,小區中部分樓宇外的監控顯示器出現黑屏、抖動等顯像管老化現象,圖像顯示模糊不清,已無法達到有效監控的目的。請業主委員會盡快回復,予以更換,以保障小區居民的安全。小區業主委員會接到該函后,向物業管理公司發出《關于設施設備急待維修的回函》,稱業主委員會已就是否動用公共維修資金更換顯示器問題的相關業主中進行了書面征求意見,但未達到2/3以上的業主通過,因此該事宜不得不暫緩。物業管理公司要求維修的顯示器中就包括楊先生家附近的監控器的顯示器。

             

            據此,法庭駁回了楊先生的要求物業管理公司賠償的請求。


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