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          維修申請函能讓物業管理公司免責嗎(下)

          維修申請函能讓物業管理公司免責嗎(下)

          新聞來源:總經辦   作者:總經辦   發布時間:2017-01-03   閱讀次數:7
               


            相關法規政策

             

            《中華人民共和國民法通則》

             

            第八十八條  合同的當事人應當按照合同的約定,全部履行自己的義務。

             

            ……

             

            第一百一十一條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。

             

            第一百一十二條  當事人一方違反合同的賠償責任,應當相當于另一方因此所受到的損失。

             

            當事人可以在合同中約定,一方違反合同時,向另一方支付一定數額的違約金;也可以在合同中約定對于違反合同而產生的損失賠償的計算方法。

             

            《中華人民共和國物權法》

             

           ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則;

             

           ?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O施的管理規約;

             

           ?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

             

           ?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

             

           ?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

             

           ?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施;

             

           ?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

             

            決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

             

            第七十九條  建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

             

            《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

             

            第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

             

            物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

             

            《中華人民共和國合同法》

             

            第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。

             

            依法成立的合同,受法律保護。

             

            第六十條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

             

            當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

             

            第一百一十二條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,在履行義務或者采取補救措施后,對方還有其他損失的,應當賠償損失。

             

            第一百一十三條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

             

            經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的,依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

             

            《物業管理條例》

             

            第十一條 下列事項由業主共同決定:

             

           ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則;

             

           ?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s;

             

           ?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

             

           ?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業;

             

           ?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金;

             

           ?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施;

             

           ?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

             

            第十二條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

             

            業主可以委托代理人參加業主大會會議。

             

            業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

             

            業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

             

            業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

             

            第三十五條  業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

             

            物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

             

            第三十六條   物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

             

            物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

             

            第四十七條  物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

             

            物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不行侵害公民的合法權益。

             

            第五十四條  住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

             

            專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

             

            專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

             

            《業主大會與業主委員會指導規則》

             

            第十七條 業主大會決定以下事項:

             

           ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則;

             

           ?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s;

             

           ?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

             

           ?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案;

             

           ?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業;

             

           ?。┗I集和使用專項維修資金;

             

           ?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施;

             

           ?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?;

             

           ?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用;

             

           ?。ㄊ┓煞ㄒ幓蛘吖芾硪幖s確定應由業主共同決定的事項。

             

            第三十五條  業主委員會履行以下職責:

             

           ?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議;

             

           ?。ǘ┱偌瘶I主大會會議,報告物業管理實施情況;

             

           ?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

             

           ?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

             

           ?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施;

             

           ?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用;

             

           ?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用;

             

           ?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

             

           ?。ň牛I主大會賦予的其他職責。

             

            第三十六條  業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

             

           ?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則;

             

           ?。ǘI主大會和業主委員會的決定;

             

           ?。ㄈ┪飿I服務合同;

             

           ?。ㄋ模m椌S修資金的籌集、使用情況;

             

           ?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況;

             

           ?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

             

           ?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

             

           ?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

             

            《住宅專項維修資金管理辦法》

             

            第二十三條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

             

           ?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

             

           ?。ǘI主大會依法通過使用方案;

             

           ?。ㄈ┪飿I服務企業組織實施使用方案;

             

           ?。ㄋ模┪飿I服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金:其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

             

           ?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意,并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的,經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;

             

           ?。I主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

             

           ?。ㄆ撸艄芾磴y行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

             

            解決方法

             

            物業服務企業在物業管理服務實踐中,應堅持依法行事的原則,樹立合同意識,一切管理服務工作的開展都應以物業服務合同的約定為依據,嚴格履行物業服務合同中的義務和職責。

             

            對于共有設施設備的維修養護,要遵守物業管理條例、住宅專項維修資金管理辦法的規定,尤其是在需要動用住宅專項維修資金進行維修、更新時,更要按照相關法律法規的規定執行,否則就會出現對業主的侵權。

             

            對于共有設施設備的維修養護、更新改造,要嚴格履行相關手續,日常養護要認真做好養護記錄,維修工作要認真填寫工作單,更新改造要做好書面的維修方案、申請函,并注意保存好相關方的回執,做好上述維修資料立檔,保管工作。一旦發生糾紛時,這些維修資料會成為有力的證據,收到保護物業服務企業合法利益的良好效果。


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