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          樓上漏水殃及樓下,物業管理企業可以破門搶險嗎

          樓上漏水殃及樓下,物業管理企業可以破門搶險嗎

          新聞來源:   作者:   發布時間:2016-11-14   閱讀次數:10
               

            

            樓上漏水殃及樓下,物業管理企業可以破門搶險嗎

             

            2006年秋季某日早上6時許,某小區三樓的王女士突然發現家里屋頂漏水,地面積水已有2厘米深,天花板上水珠滴落成了線。王女士慌忙跑到樓下報信,發現樓下鄰居家也已被淹。她和鄰居一起來到樓上,發現漏水問題出在四樓鄰居家,但是無論怎樣敲門,屋內也無人應答。情急之下,王女士急忙打電話向小區物業管理公司求助,物業管理公司馬上聯系四樓業主,可對方電話停機,王女士要求馬上停水,物業管理公司提出應等到過了早晨用水高峰期才能停水,否則小區內的業主會感到不滿。王女士眼看著家里的電器、家具、被褥等遭到水淹,為減少損失,她提出請社區、派出所出面,自己雇用“鎖王”打開漏水屋的房門止水,但物業管理公司表示,如果不經過業主同意進入其家里,容易引起糾紛,還是應該盡量尋找業主。經過王女士反復催促,泵房9時左右為該樓停水。此時,物業管理公司也通過多方努力,經他人找到了四樓業主,但是,業主卻說已經將房屋租出,自己也沒有鑰匙,最后又經過一番尋找,租房人終于在中午趕回小區。

             

            租房人打開房門后,大家看到,原來是四樓的自來水管破裂導致漏水,又恰逢租房人近幾天在外居住,沒能及時發現。事后,業主和租房人向王女士和二樓鄰居道歉并愿意給予賠償。但是,過后幾天看著還在不斷往外滲水的屋頂,王女士對物業管理公司謹小慎微的行為提出了質疑,難道大家一起作證,先進屋止水就肯定不行嗎?

             

            案例分析

             

            本案例實質是物業服務企業在物業管理服務實踐中緊急避險的典型案例。

             

            緊急避險就是為了使第三人或本人的人身或財主或者公共利益免遭正在發生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害行為。緊急避險行為的前提條件是其所保護的利益應大于其所造成的損害,其具有正義合理性,因而我國的《中華人民共和國民法通則》對此予以認可,可以以此主張具有正當性和合法性的侵權行為不承擔民事責任。

             

            從本案例來看,四樓水管破裂,漏水不止,對住在三樓的王小姐和二樓的鄰居的財產造成損害。在四樓業主家中無人的情況下,為了減少住在三樓的王小姐和二樓鄰居的財產損失。只有破門而入修復四樓破裂的水管,才能避免住在三樓的王小姐和二樓鄰居的財產損失擴大??蛇@樣做,客觀上又會對四樓業主的門等財產造成損害,但我們可以確定的是如果這樣做,避免住在三樓的王小姐和二樓的鄰居的財產損失顯然要大于四樓門等財產所受的損害,那么,這種行為就是緊急避險行為。

             

            針對本案例的具體情況,物業管理公司在三樓王小姐的要求下,可以作為第三人與王小姐共同實施緊急避險行為,只要采取的緊急避險行為沒有超過必要的限度,這里可以理解為只要四樓水管破裂業主的損失沒有大于三樓王小姐和二樓鄰居的財產損失,則不應承擔賠償責任。對于物業管理公司來說,類似本案例中漏水侵害他人財產乃至生命的事情,是難以避免的,如果沒有合法采取緊急避險行為免除承擔賠償責任的相關法律規定,物業管理公司也就難以開展管理服務工作。因此,在物業管理實際中,合法地運用緊急避險行為是物業管理公司的權利之一。

             

            另外,我們還應認識到在險情出現時,合法有效地運用緊急避險行為,對漏水業主和受損害人都是有利的行為。因為如果受損害人損失擴大的話,漏水業主的賠償也會增多。

             

            為保證物業服務企業能夠合法、有效地實施緊急避險行為,應在物業服務合同中提出免責條款的約定,這些相關的免責條款應盡可能考慮詳盡,以維護物業服務企業合法利益。這些約定為物業服務企業進行如下物業管理活動時,對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任:

             

            1、為救助生命而造成的必要財產損失(如救助在房間中自殺者生命,不得不破門、破窗而入);

             

            2、為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要的財產損失(如房間內漏水、起火又無人在內,為不使其造成巨大損失,物業服務企業可破門而入救治);

             

            3、為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失;

             

            4、其他類似上述情況的情形。

             

            本案例中王女士對該小區物業管理公司的質疑是有道理的,甚至可以對物業管理公司對本案例的處理不得當(或者可以稱為不作為)提出一定的賠償請求。

             

            相關法規政策

             

            《中華人民共和國民法通則》

             

            第一百零九條  因防止、制止國家的、集體的財產或者他人的財產、人身遭受侵害而使自己受到損害的,由侵害人承擔賠償責任,受益人也可以給予適當的補償。

             

            第一百二十九條  因緊急避險造成損害的,由引起險情發生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的,緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度,造成不應有的損害的,緊急避險人應當承擔適當的民事責任。

             

            最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)

             

            第一百五十六條  因緊急避險造成他人損失的,如果險情是由自然原因引起的,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的,可以責令受益人適當補償。

             

            《中華人民共和國物權法》

             

            第三十二條  物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

             

            第三十六條  造成不動產或者動產毀損的,權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

             

            《中華人民共和國合同法》

             

            第二百二十一條  承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

             

            《中華人民共和國侵權責任法》

             

            第三十一條  因緊急避險造成損害的,由引起險情發生的人承擔責任。如果危險是由自然原因引起的,緊急避險人不承擔責任或者給予適當補償。緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度,造成不應有的損害的,緊急避險人應當承擔適當的責任。

             

            《物業管理條例》

             

            第四十七條  物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

             

            物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

             

            《城市異產毗連房屋管理規定》

             

            第二十條  異產毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險行為的,應當及時排除危險;他方有權采取必要措施,防止危險發生;造成損失的,責任方應當負責賠償。

             

            解決方法

             

            以上案例分析和法律法規的規定我們可以得出這樣的結論,當出現損害他人財產和生命的嚴重情形時,無論是物業管理公司還是受損害人都可以采取緊急避險行為,而這種行為在措施得體的情況下,是不應承擔民事責任的。

             

            這是否意味著上述嚴重情形一旦出現,物業管理公司就有權破門而入解除險情呢?公民住宅受法律保護不能非法進入,但發生緊急險情時,為了受損害人的合法利益,采取緊急避險行為是可取的。但關鍵是一定要弄清發生的險情是否屬于正在發生的會危及他人人身和財產安全且需緊急排除的危險,這是物業管理公司首先要采取的第一步驟。如果是,物業管理公司就可采取緊急避險行為排除危險。如果不是,如只是類似衛生間小面積滲水之類的現象,物業管理公司就必須在經業主或使用人許可后才能進入維修。如果業主或使用人堅決不讓維修人員進入,物業管理公司可提醒受損害人出面協調,或選擇向人民法院起訴要求排除妨礙和賠償損失??紤]到訴訟周期較長,在嚴重影響受害人日常居住生活的情況下,受損害人可向人民法院申請先予執行,待排除妨礙后再通過訴訟方式請求損害賠償。

             

            物業管理公司采取緊急避險行為時,切忌單獨行動,一定要通知所在地社區委員會,派出所和受損害人在場作證,監督整個緊急避險過程,如有條作應利用攝影、攝像設備將整個緊急避險過程,包括與社區委員會、派出所和受損害人幾方的商討過程完全記錄下來。排除險情時,一定要注意文明行動,避免入戶時對財產造成損失的擴大。情況許可時,最好采取技術開鎖方式入戶排除險情,將損失降到最低。險情排除后,物業管理公司應請求社區委員會、派出所和受損害人幾方將緊急避險行為形成書面情況說明并簽字,或由物業管理公司撰寫情況說明,由社區委員會、派出所和受損害人幾方簽字。待業主返回時,物業管理公司要立刻通知社區委員會、派出所和受損害人幾方,共同向業主說明情況經過,并出示情況說明材料和影像資料,做好善后工作,避免糾紛出現。

             

            如險情為火災、追捕犯罪嫌疑人等,因物業管理公司不具備所需專業技能。所以,應立即向110或119報警,請求公安機關、消防部門及時處理。同時要立即聯系業主,在無法聯系或業主因故無法及時返回時,可協助公安、消防人員入戶處理。

             

            出現漏水險情時,應及時聯系漏水業主,盡快消除“水災”、減少損失是當務之急。但是,在物業管理實踐中,往往很多漏水業主一時無法聯系到,因為發生漏水的房屋往往是出租房,或長時間不住人的空房。而很多業主和承租人都不注意在物業管理公司或社區登記,就是登記了聯系方式,往往忽略電話號碼的更新變動,這都容易造成險情出現后找人難的情況出現。再有就是業主或使用人往往因為不注意貼出的停水或試水通知,忽視對自家水管閥門的關閉,也容易導致漏水。因此,物業管理公司在管理服務中,要注意與出租房業主和承租人、長期空房業主的聯系溝通,隨時掌握他們新的聯系方式或多種聯系方式;遇有停水或試水通知時,要采取多種方式通知業主或使用人,如通過公共廣播系統播放通知或要求門衛口頭通知進出人員等。


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