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          開發商未按約安裝雙層玻璃
          業主5年維權終獲支持

          開發商未按約安裝雙層玻璃
          業主5年維權終獲支持

          新聞來源:總經辦   作者:總經辦   發布時間:2016-09-28   閱讀次數:6
               

            

           

             2000年7月,周先生與開發商上海某房地產實業有限公司簽訂商品房預售合同,購買了本市長寧區天山地區建筑面積130多平方米的一套三房二廳,總價62萬余元,因為該房南面正好朝馬路,故在“合同附件二”中特別約定該物業南面窗戶須為雙層玻璃,以達到較好的隔音效果。

             

            2001年3月,在收到開發商發出的入住通知書后,周先生在開發商指定的物業管理公司陪同下驗房,發現除主臥八字形的窗戶全部為雙層玻璃外,客廳及次臥的南面窗戶的直線部分為雙層玻璃,而向西延伸的弧形部分安裝的卻都是單層玻璃。周先生當即要求物業管理公司予以解決,至2004年年底,周先生每年均致函物業管理公司要求解決問題,但一直沒有結果。該小區更換物業管理公司后,新任物業管理公司明確告知周先生該問題不屬于物業管理服務范疇,并函告開發商,要求其盡快解決,但是開發商始終未予以處理。無奈之下,終于找到“正主”的周先生于今年9月,將開發商該房地產實業有限公司告上法庭。周先生認為開發商違背了合同的約定,窗戶未全部安裝雙層玻璃,極大地影響了隔音效果。開發商則堅持認為其已在南面窗戶上安裝了雙層玻璃,并未構成違約;并稱原告周先生的請求已超過兩年的訴訟時效,不同意其提出的要求。

             

            法院審理后認為,本案中的房屋窗戶為南面朝西延伸的一個整體,安裝雙層玻璃的目的是為了起到隔音效果,現被告僅在窗戶的直線部分安裝雙層玻璃,而將弧形部分排除在安裝范圍之外,顯然是僵化地理解合同條文,不符合雙方簽訂合同的本意。故被告的行為實屬違約,周先生提出被告按約安裝雙層玻璃的要求應予支持。上海市長寧區人民法院依法判決開發商該房地產實業有限公司在判決生效后十五日內為業主周先生房屋的南面窗戶的弧形部分安裝雙層玻璃。

             

            案例分析

             

            首先,我們應肯定新物業公司明確的態度和積極的行動,對困擾周先生5年的雙層玻璃問題的積極作用。這使得周先生弄清了問題的性質,找到了解決的途徑,通過法律訴訟程序保護了自已的合法權利。

             

            本案例中周先生在辦理入住手續階段,由原物業管理公司陪同驗房時,即已發現開發商沒有按照商品房預售合同中“合同附件二”的要求,為其南面窗戶安裝雙層玻璃,當即要求物業管理公司予以解決,而原物業管理公司一拖再拖,直至2005年更換新物業管理公司時,周先生的問題仍沒得到解決??梢?,原物業管理公司對待業主是怎樣的一種態度。

             

            作為物業服務企業,為業主提供優質的物業管理服務,協調、幫助業主解決實際困難,本是應盡的義務,只有如此,才能為業主創造舒適、整潔的工作、生活環境,實現物業管理服務的基本宗旨,為和諧社會的營造貢獻力量。對于業主的投訴,物業服務企業應按照企業內部的投訴處理作業規程要求,在規定期限內給予業主有效答復。當然,物業服務企業并不是手眼通天的神仙,能夠包攬解決一切問題。因此,對于業主的投訴和要求,物業服務企業在盡其所能盡量滿足的前提下,還是應抱著實事求是的態度,認真確定這些投訴和要求的性質,有所區別地進行解決。實在解決不了,就要以實相告,明確責任和義務,讓業主清楚問題解決的途徑,而不應像本案例中的原物業管理公司那樣采取拖延戰術,希望業主失去解決問題的信心,使問題得到所謂的“解決”。

             

            從本案例來看,原物業管理公司在處理問題時,是站在開發商立場,置業主利益于不顧,不去向業主講明真相,心甘情愿地做開發商的擋箭牌,與新物業管理公司向業主動闡明問題性質,明確責任義務,并主動與開發商協商解決的積極態度相比,可以說是天壤之別。原物業管理公司以這種偏袒、被動的態度,對待業主的合理要求,被解除物業服務公司,也是咎由自取的結果。

             

            另外,值得注意的是,原物業管理公司為周先生辦理入住手續、陪同周先生驗房的行為,是受開發商委托的一種代理行為。對此,周先生可以訴告原物業管理告訴承擔連帶責任。

             

            本案中關于訴訟時效是否逾期的問題值得注意。民事訴訟時效的有效期為兩年,逾期則無效。本案的原告周先生于2001年至2004年12月的三年內,每年都向原物業管理公司發函要求解決雙層玻璃問題,故兩年的訴訟時效應從2004年發函之日算起;而且前期驗房、管理服務事務均由被告指定的原物業管理公司代理操辦,可以認為原告是在向被告主張權利。原告出具的給原物業管理公司的信函原件可以證明這一點。所以,被告認為原告周先生的訴訟請求已過時效是沒有道理的。

             

            相關法規政策

             

            《中華人民共和國民法通則》

             

            第五條  公民、法人的合法的民事權益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯。

             

            第六十三條  公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。

             

            代理人在代理權限內,以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為,承擔民事責任。

             

            第六十六條  代理人不履行職責而給被代理人造成損害的,應當承擔民事責任。

             

            第八十八條  合同的當事人應當按照合同的約定,全部履行自己的義務。

             

            第一百零六條  公民、法人違反合同或者不履行其義務的,應當承擔民事責任。

             

            第一百一十一條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。

             

            第一百三十五條  向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年,法律另有規定的除外。

             

            第一百三十七條  訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是,從權利被侵害之日起超過二十年的, 人民法院不予保護。有特殊情況的,人民法院可以延長訴訟時效期間。

             

            第一百四十條  訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起,訴訟時效期間重新計算。

             

            《中華人民共和國物權法》

             

            第三十二條  物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

             

            第三十三條  因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。

             

            第三十七條  侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔其他民事責任。

             

            《中華人民共和國合同法》

             

            第八條  依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。

             

            依法成立的合同,受法律保護。

             

            第三十九條  采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。

             

            格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同未與對方協商的條款。

             

            第四十一條  對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條例條款有兩種解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。

             

            第六十條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

             

            第一百一十一條  質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確、依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更新、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

             

            第一百一十二條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,在履行義務或者采取補救措施后,對方還有其他損失的,應當賠償損失。

             

            第一百二十五條  當事人對合同條款的理解有爭議的,應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則,確定該條款的真實意思。

             

            第一百五十三條  出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的,交付的標的物應當符合該說明的質量要求。

             

            《中華人民共和國侵權責任法》

             

            第四十一條  因產品存在缺陷造成他人損害的,生產者應當承擔侵權責任。

             

            第四十二條  因銷售者的過錯使產品存在缺陷,造成他人損害的,銷售者應當承擔侵權責任。

             

            銷售者不能指明缺陷產品的生產者也不能指明缺陷產品的供貨者的,銷售者應當承擔侵權責任。

             

            第四十三條  因產品存在缺陷造成損害的,被侵權人可以向產品的生產者請求賠償,也可以向產品的銷售者請求賠償。

             

            產品缺陷由生產者造成的,銷售者賠償后,有權向生產者追償。

             

            因銷售者的過錯使產品存在缺陷的,生產者賠償后,有權向銷售者追償。 

             

            《物業住戶投訴處理作業規程》

             

            4.3  投訴界定

             

            1.1.1重大投訴。下列投訴屬重大投訴:

             

            A.公司承諾或合同規定提供的服務沒有實施或實施效果有明顯差錯,經住戶多次提出而得不到解決的投訴;

             

            B.由于公司責任給住戶造成重大經濟損失或人身傷害的投訴;

             

            C.有效投訴在一個月內得不到合理解決的。

             

            1.4投訴處理內部工作程序

             

            1.4.1被投訴部門負責人在時效要求內將內容處理完畢,并按《住戶投訴意見表》對投訴處理過程作好記錄。在投訴處理完畢的當天將《住戶投訴意見表》交到住戶服務中心。接待員收到處理完畢的《住戶投訴意見表》后,應在《投訴處置記錄表》記錄。

             

            1.4.2公司總經理、主管經理在接到重大投訴和重要投訴后應按公司《不合格糾正與預防標準作業規程》文件的規定處理。

             

            1.5住戶服務中心接待員收到被投訴部門投訴處理的反饋信息后,將情況上報公共事務部主管,并在當天將處理結果通報給投訴的住戶。通報方式可采用電話通知或由巡樓組管理員上門告之。

             

            1.6公共事務部主管在投訴處理完畢后通知公共事務部巡樓組安排回訪。在每月30日前對投訴事件進行統計、分析,將統計、分析結果上呈主管經理,并將《住戶投訴意見表》匯總上交品質部,由品質部長期保存。

             

            1.7其他形式的投訴(如信函),公共事務部參照本程序辦理。

             

            ……

             

            1.10投訴處理時效

             

            1.10.1輕微投訴一般在2日內或按住戶要求的期限內處理完畢,超時須經主管經理批準。

             

            1.10.2重要投訴一般在3日內處置完。

             

            1.10.3重大投訴應當在2日給投訴的住戶明確答復,解決時間不宜超過10日。

             

            解決方法

             

            物業服務企業在接到業主關于開發商違約的有效投訴后,應采取換位思考的態度,站在公平、公正的角度上,主動與開發商溝通協調,尋求積極的解決方案,爭取給業主滿意的答復(這要讓業主知道)。如果遇到開發商對此置之不理的情況,就應該明確地告知業主該問題不屬于物業管理服務范疇,建議業主與開發商直接對話解決,物業服務企業愿意為業主提供道義上的支持,并提醒業注意文字資料保存,為今后一旦選擇訴訟途徑留存各類證據,并適當地提供一定的建議或法律咨詢。

             

            如果所在物業服務企業與開發商是“父子”依附關系,首先要熱情地接接待業主,表示同情,同時,要講清其中的責任和義務,表明愿意幫助業主妥善解決問題的態度,也希望業主最好直接與開發商對話解決。在與開發商溝通前,注意搜集一些法院審理的相關案例及相關的法規政策(這要讓業主知道),善意地提醒開發商要履行合同,不要因小失大,給開發企業帶來不利的社會影響,影響企業的今后發展


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