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          案例分析三(車輛管理)

          案例分析三(車輛管理)

          新聞來源:轉載   作者:   發布時間:2011-07-11   閱讀次數:9
               

            


            一、網開一面——車位主人要停放的車輛與登記的不符怎么辦

             

            許多成功人士在所在小區都有自己的車位。他們大多交際廣泛,時常幾臺車輪換開、朋友間換車開、臨時有事借車開。當其把沒有在管理處車場注冊的車開回小區時,往往要停放在自己的車位上,而這又不符合專位專車的車場管理要求(物業管理中的許多事情非常繁雜,再好的管理制度也不可能完美無缺)。處理不好,很容易造成矛盾和糾紛。

            某大廈管理處也同樣遇到了這一問題,他們堅持具體問題具體分析,做了適當的變通(執行制度是手段,達到效果是目的,變通就是既要不拘泥于具體管理辦法,又要不違背總體管理原則):首先確認要求進入車位非注冊車輛的開車人是否為車位主人或其雇請的司機;確認后再查明車位有無停放已注冊的車輛;若有則動員其將車停放到附近的收費車場;若無則問清注冊車輛未歸的原因,同時告知該車停放期間,注冊車輛將不能進入車場;對方認可的做好詳細記錄后準入,并在交接班記錄上注明。

            實踐證明,這樣變通處理既保持了車場管理的嚴謹性,使之仍然井然有序,又避免了車場管理的機械性,讓用戶滿意。

            點評:此物業的10字質量方針中,既突出了“安全”又強調了“方便”。安全與方便是一個問題的兩個方面,兩者不可偏廢。忽略了哪一個,都算不上高水準的管理、高質量的服務。

             

             

             

            二、一箭雙雕——在消防通道上亂停放車輛怎么辦

             

            某廣場北側的道路連接南某路和南某大道,具有一般通道和消防通道雙重功能。一段時間里,一些住在大廈和來大廈辦事的人圖方便,隨意將車輛停放在作為消防通道的一側,影響了消防通道功能的發揮。管理處不得不指派護衛員著意看管,然而,仍有車主以“馬上走”為借口,不服從管理,停下車就走(出現問題,人們一般的思維定式是首先想到增加人,增加人必然增加開支,可又未必就能把事情辦好)。

            為了從根本上解決這一問題,管理處設想了一個新的方案,就是在道路中間設立一排隔離墩,將一條道路分隔成不同功能的兩條通道。但這又不是管理處一家就能夠獨立決定和實施的。管理處的領導主動向所在地的派出所匯報了道路管理的現狀和自己的設想,并請他們進行實地考察,經反復溝通和協商,取得了執法主管部門的理解和支持(管理處人微言輕,善于借助權威部門的力量,很多難事就好辦了)。

            在派出所的配合下,管理處用隔離墩對大廈北側道路的功能進行分隔。此后,道路管理起來容易多了。不僅消防通道上再也沒有隨便停滯車輛的現象,增加了大廈的安全保障,而且還收到了一個意想不到的效果,大廈停車場的停放車輛明顯多了,車場收入亦隨之增加。

            點評:類似問題光靠用人看管,光靠說服教育,很難從根本上得到解決。但添個不會說話、不講情面的死家伙,省人、省錢、省麻煩,問題一下子就迎刃而解了。但話說回來,死家伙還得靠活人琢磨出來。

             

             

             

             

             

             

             

            三、恩威并用——外來車輛執意進場故意堵塞道口怎么辦

             

            一次,一外來車輛要求進入均為私家車位的某花園。護衛員禮貌地上前說明情況,并勸說司機將車停放在緊挨花園的一個公共停車場。誰知司機勃然變色,嘴里不干不凈,把車停在道口,揚長而去。道口一下子被堵塞了。

            護衛員急忙呼來值班的護衛班班長。護衛班長簡要了解情況后,馬上追趕司機,婉言做他的工作(反應迅速,否則就失去了做工作的最佳時機)。首先對因花園設施有限而未能提供停車條件表示歉意,然后陳述停車道口堵塞交通的利害,接著動員盡快自行將車移走以彌補影響,最后指出若一意孤行則立即扣留該車并電話報警或電請交通管理部門拖車(你非要亂停,我就請人拖車,在講明道理后亮出“殺手劍”,實在聰明)。

            司機自知理屈,恐怕也覺得這最后一手難以招架,略做沉思,無言以對。只好乖乖地回來把車開走了,道口又恢復了正常。

            點評:對那些無理取鬧的人,我們首先還是要笑臉相迎,用情理去感化他,但同時又要不卑不亢,有辦法去對付他。前者叫動之以情、曉之以理,不給人家留下口實;后者叫告之以規、制之以軌,不讓人家當軟柿子捏??傊?,要綿里藏針。

             

             

             

            四、 追根溯源——搬家車輛損壞公用設施逃走怎么辦

             

            去年8月13日, 某花園C棟一業主搬家。裝完家私后, 業主乘車先行, 而隨后的搬家車行至道口時,偶發故障, 在自動道閘開啟限定時間內未能及時駛離道口, 重新啟動后將下落的道閘橫桿刮壞。司機見狀, 匆忙開車離去。

            由于花園均為私家車位,實行IC卡管理,所以當時沒有留下該搬家車的牌號記錄。找不到肇事的車輛怎么辦?管理處的幾個管理人員經過短暫磋商(遇到難題,大家坐下來議論一下是相當重要的,一方面可以集思廣益,找到解決問題的辦法,另一方面可以統一思想,步調一致地推動問題的解決),確定要設法用電話聯系業主。并通知大堂護衛員:一旦發現業主回家,即請其到管理處,同時報告管理處有關人員。

            7天之后,管理處與業主直接見了面。首先向其講清了事情的經過和后果,然后讓其幫助查找司機。業主講,車是托朋友在街上臨時雇用的,司機已無從查找。這樣的托詞是管理處早已預料到的(凡事預則立,不預則廢,辦一件事情先想幾套方案,臨時出現變故就不至于手慌腳亂,成功的把握就更大一些),于是管理處提出搬家車輛是業主辦理搬出手續后由其帶入小區的,若業主不能積極管理處找到直接責任人,業主就應當負連帶經濟責任。經反復、耐心地做工作,業主認為管理處言之有理,同意承擔修復道閘的全部費用。

            點評:物業管理特別需要這種敢于較真的精神,對損害企業利益、業主利益的,決不放過,決不遷就。其實很多問題都是這樣,乍看起來沒有頭緒,處理不了,但往往一較真,就能峰回路轉。

             

             

             

            五、移花接木——業主強占他人車位怎么辦

             

            十月上旬夜里10點左右,某小區地下車庫值班護衛員報告X號樓的一位業主,只購買了一個車位,卻在車庫停了兩輛車。護衛員勸其將未購車位的車開走,但業主對護衛員不予理睬,將車子鎖好后揚長而去。無奈,護衛員只好求助樓間護衛員使用對講系統同其聯系,要求其將車子開出車庫。業主對護衛員的行動先是采取了不接對講的方式,后來對護衛員進行漫罵,甚至揚言誰再打他家的對講,就用開水倒下來燙誰。

            了解到這些情況后,辦公室值班人員當即同業主聯系,得到他的同意后,登門拜訪。首先對護衛員反復打對講影響業主生活道歉(有理也要先說自己的不是,給足對方面子和臺階,為雙方的進一步交流創造了條件),然后向他說明車庫內的大多數車位已售出,一個車位只允許停放一輛車,如果占用別人車位,別的業主就會有意見。接著,又特別指出這樣事情多了,大家互相效仿,總有一天他自己的車位也會被別人占用的??吹剿粩帱c頭,值班人員趁熱打鐵,建議他再租個車位來從根本上解決泊車問題(不僅著眼一時一事,而且爭取一勞永逸,這樣去做工作就更有效率)。他聽了這番話,覺得入情入理,便提出要求,讓值班人員替他找一個空位租下來。值班人員自是滿口答應。

            第二天一早,管理人員就同他聯系,告訴他車位已找好,請他抓緊到辦公室來辦理。果然,他沒有食言,當天下午便來到辦公室,順利地辦理了租位手續。

            點評:以其人之道還治其人之身,是古人總結出來的一種處事哲學。糾正某些違章行為,亦不妨用用這一辦法。當然我們這里講的“治”,沒有鼓勵以錯制錯的意思。而是說用語言創造一種客戶本身受違章困擾的情境,使之“己所不欲、勿施于人”。

             

             

             

             六、有理有據——車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦

             

            去年7月15日23時40分,某花園B棟一業主將私家車駛進小區,停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛員發現車的后窗玻璃已經破碎,當即向護衛班班長匯報,并做了詳細記錄??紤]到車主可能已經就寢,且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的,就沒有打擾他予以核對確認(盡量不打擾業主,并不是就不能打擾。發現這么大一件事,還是打擾一下為好。當時打擾一下,可能就少了后面的麻煩)。

            早晨6時20分, 護衛員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致,反倒要求管理處予以賠償。護衛員拿出查車記錄加以說明,并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主橫生節枝,否認記錄和現場具有真實性……一方據理評說,一方拒不認帳,一時難以扯清。

            在雙方爭執不下的情況下,管理處馬上電請所屬派出所派員進行調查和調解(既然如此,沒有必要再扯下去,及時請權威機關來處理,是最好的辦法)。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場,詢問有關人員和周邊住戶,然后簽署意見,斷定車窗是在車場之外破碎的,由車主自行負責,并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主啞口無言,只得認帳。

            點評:遇到一些可能產生爭議的問題時,聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據。有了證據,一旦出現糾紛,處理起來就可以省去許多麻煩。因為,事實勝于雄辯。若對方硬要拿不是當理說,有據為證的事實就是最有說服力的回答。

             

             

             

            七、綿里藏針——亂停車的訪客蠻不講理怎么辦

             

            一個雙休日,一輛外來的掛著武警牌照的白色寶馬車停在某大廈地下車庫進出通道的擋車器前,要求存車去見樓上的一位業主。車庫護衛員禮貌地上前告知,這里都是私家車位,不能停放外來車輛。車主轉而又要求打開車擋,說到車庫調頭后就走。誰知他進了車庫,并沒有要走的意思。護衛員再次前去,委婉地勸其另尋就近的停車場,車主竟勃然變色,破口大罵。

            管理處安全主管從辦公室的監視器中發現了這一情況,急忙趕到現場(能夠在第一時間發現問題,對圓滿解決問題相當重要)。在了解了事情經過后,語氣和緩但態度堅定地對車主說:“如果我們護衛員違反了物業優質服務的有關規定,我們一定嚴肅處理,現在看來是您無理取鬧且出口傷人,您應當向受到傷害的我們護衛員致歉?!保ㄒ笃渲虑覆⒎菫榱朔殖鰝€高低,它的意義在于既是對無理取鬧者進行教育,使之下次不再胡作非為,也是對堅持原則護衛員進行安撫,使之下次仍舊恪盡職守)車主見勢不妙,用手機叫來樓上的業主。

            安全主管扼要地向業主介紹了情況,平素對管理處護衛員禮貌周到的服務就有切身感受的業主,見車主還在罵罵咧咧,一切都明白了。她一邊開導車主,一邊說:“你們別與他一般見識,我這里給你們賠禮了”。(倘若她平時對管理服務有什么不滿,可能就是另外一種情況)車主自知理虧,怏怏把車開走了。隨后,她又和管理處安全主管一起,安撫吃了委屈但始終彬彬有理的護衛員。

            點評:物業管理無疑具有服務和管理雙重職能。然而迫于外部不便明言的某種壓力,現在許多物業公司只敢講服務,不敢講管理。管理無序,服務焉在?還是應當按照體現多數業主意志的業主公約和反映在各類法規之中的政府授權,大膽地履行自己的管理職能。

             

             

             

            八、停車場意外丟失車輛物業管理公司究竟有無責任?

             

            案情簡介:1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛'美鹿'牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業管理股份有限公司(以下稱物業公司)經營的停車場,后來駕駛員要提車時,發現轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發出協助通報,但至今未將失竊的轎車追回。

             

            一審認為:物業公司經營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務,因此維修公司與物業公司之間應為保管合同關系。維修公司將車交由物業公司保管,就負有繳納保管費的義務,并享有取回保持原狀的車輛權利,物業公司收取車主的停車費用,其義務是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權利,就應對停車場的車輛負責安全保障義務。但物業公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關取車手續的情況下就放行,這是一種重大過失行為。因此,物業公司應承擔賠償責任。

            二審認為:由于維修公司將車輛停放于物業公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。因此物業公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應從以下幾方面進行分析:(一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業公司,以便物業公司實際控制車輛,而物業公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業公司的經營范圍中并元保管業務,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。(三)關于物業公司收取5元錢的停車費的性質及依據。從1995年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業公司管理收費標準作出的批復看,該文第一條第(5)項規定是:'交通工具停車場所的管理'。1998年12月物業公司依據該規定與閩南大廈業主管理委員會簽訂的《物業管理委托合同》在合同第十條規定是對'交通與車輛停放秩序的管理',第二十條規定'露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業主管理委員會商定的標準向車位使用人收取'。鑒于上述批復及合同內容可以明確得出物業公司系對其經營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。

            終審判決:綜上所述,物業公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立,一審認定物業公司未盡保管之責,應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實及法律依據,依法應予改判。

            據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規定,廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下:

            一、撤銷廈門市開元區人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。

            二、駁回維修公司的訴訟請求。

            本案一、二審訴訟費各人民幣5250元,均由維修公司負擔。本判決為終審判決。

             

             

             

            九、物業公司收取的是車輛保管費還是車位使用費?

             

            [案情簡介]

            2000年5月9日,某市某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛某牌小轎車到某大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放在由該市某物業管理股份有限公司(以下稱物業公司)經營的停車場, 物業公司未收取所停放車輛的鑰匙及行駛證,亦未向停車人出具取車放驗憑證,后駕駛員要提車時,發現轎車己丟失,駕駛員立即報案,該市公安刑警支隊于2000年5月14日發出協助通報,但至今未將失竊的轎車追回。另查,失竊的轎車系維修公司于1997年8月16日以200000元購入。汽車維修公司認為自己的車輛在物業管理公司保管期間丟失,要求物業管理公司承擔賠償責任。而物業公司認為,該公司經營范圍中并無保管業務,停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務,自己向停車者收取的只是車位使用費,而不是車輛保管費,因此對于車輛失竊自己沒有任何責任,拒絕就失竊車輛的價值進行賠償。雙方因此產生糾紛,維修公司將物業公司告上了人民法院,要求物業公司賠償丟失汽車給自己造成的損失共156000元。

            [法律分析]

            本案中物業公司是否需要承擔丟失車輛的賠償責任,關鍵就在于物業公司和維修公司之間的法律關系是車輛保管合同關系還是停車位使用合同關系,而在本案中維修公司將系爭車輛停放于物業公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定,物業公司也未收取所停放車輛的鑰匙及行駛證,亦未向停車人出具取車放驗憑證,根據《合同法》第三百六十五條規定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返還該物的合同?!钡谌倭邨l規定:“保管合同自保管物交付時成立,但當事人另有約定的除外?!钡谌倭藯l規定:“寄存人向保管人交付保管物的,保管人應當給付保管憑證,但另有交易習慣的除外?!钡谌倨呤臈l規定:“保管期間,因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的,保管人應當承擔損害賠償責任,但保管是無償的,保管人證明自己沒有重大過失的,不承擔損害賠償責任?!?,本案中維修公司沒有與物業公司簽訂保管合同,也沒有保管車輛的約定,物業公司的停車場也沒有對外表明自己從事的是車輛保管業務,同時維修公司也沒有向物業公司移轉車的占有,物業公司沒有向維修公司出具保管憑證,因此,物業公司和維修公司之間不成立車輛保管合同,而只存在車位使用合同關系,在車位使用合同關系中,物業公司已經提供了符合約定的空車位,已經履行了自己的義務,不存在違約行為。因此,維修公司要求物業公司承擔賠償責任的訴訟請求將得不到法院的支持。

            [自助指南]

            本案是現實生活中經常發生的停車糾紛的一個典型。要解決這類糾紛關鍵要搞清停車位提供者(往往是物業公司)和停車者之間的法律關系,實際上就是如何認定停車合同的法律性質。停車合同究竟是保管合同還是停車場地的使用合同,即物業公司收取的究竟是場地使用費還是保管費,我們可以從下面幾個方面進行認定:

            首先,看當事人之間的約定。如果當事人已經就停車合同的性質進行了明確的約定,即約定為保管合同或者租賃合同,那依當事人之間的約定進行解決。其次,當事人沒有作出明確約定的,要根據當時的具體情況,結合保管合同和租賃合同的特點進行分析,下面幾個因素可以參考:(1)保管合同必須要寄存一方移轉保管物的占有,而場地租賃合同只要一方提供場地即可;(2)保管合同是一種實踐性合同,在寄存方交付保管物的占有時才生效,即只有當交付保管物時保管合同才生效,而場地租賃合同是一種諾成性合同,從雙方當事人意思表示一致時就開始生效;(3)保管合同中,保管人需要向寄存人出具保管憑證,寄存人也需要憑借保管憑證向保管人要求返還保管物,而在場地租賃合同中,出租人只要按約提供場地即可。

            實踐中,要防止和減少車輛停放中的糾紛,關鍵的一點是通過停車人和場地提供方之間作出明確的約定,如果沒有約定的話,該合同一般的為場地租賃合同,停車方只有通過加強對自己車輛的防盜設施來保護自己的權利,同時也寄希望公安機關加強社會治安。

             

             

             

            十、關于高空拋物砸壞B座28H奔馳汽車的經過及處理辦法

             

            「事情經過」: 2003年4月5日晚21:50,停放在某花園B座樓下露天車場的粵B58568奔馳汽車被高空拋下的打印機砸壞車門、車窗及車頂,同時拋下的還有折疊式靠背椅、電腦音箱、鏡子、小件裝飾物等。

            「應急處理」管理處護衛員聞訊后,迅速趕到現場并打電話報告給管理處經理。管理處經理立即奔赴事發現場,作出如下反應:

            1、立即用警示膠帶保護現場,并派專人管理現場,疏散圍觀人群。

            2、迅速成立突發事件處理小組并分工:客戶服務中心通知車主;技工班安裝工程燈協助拍照取證,驗證被拋下來的物品種類;護衛主管負責報案到園嶺派出所,并在樓下負責接待派出所民警;管理處經理和工程主管分帶兩名護衛員組成走訪小組走訪B座A型房未裝防盜網的住戶及上下層業主,錄取所聞所見情況,收集證據。

            3、將所有情況進行匯總,確立嫌疑人,口頭報告給上級領導。

            4、22:40,民警來到現場,管理處將分析情況做了匯報,強調被拋物品的共性是辦公用品的整體性,根據管理處第一手掌握的資料,民警進入B27A調查取證并錄取證詞。民警在該戶業主家的電腦旁的窗臺上,發現一約2cm見方的透明塑料防護罩并照相。

            5、將調查結果及過程報告分公司領導,并將現場證物收集保存。

            6、當天晚上,管理處就調查結果進行分析驗證,發現民警在B27A窗臺所取得防護罩的裂痕同現場證物epson C40打印機上的裂痕完全吻合,確認為一個整體,結合當晚走訪結果,從而確認該打印機系B27A業主所有并因業主與其家人吵架而被拋下,導致車輛被損(已通知車主對車輛進行維修并告之結果)。

            7、第二日,車主修理車輛,維修費用19730元。管理處于4月7日同B座27A業主取得聯系,告之事件結果及將要采取的處理意見,該業主拒不承認。

            「相關方的反應」該高空拋物事件,小區內業主為之深惡痛絕,為管理處開展調查并取得第一手資料奠定了良好的群眾基礎。業主在不同的場合都對此行為表示了不滿。當管理處人員對現場保護并拍照取證的時候,B27A業主陳琳小姐來到現場,言樓上可能有人打架,很吵人。管理處將調查結果告之當事人后,車主認為,車是放在管理處所負責管理的公共區域被損壞,管理處應履行管理責任,承擔損失賠償事宜,并表示可以協助管理向責任人追討。 B27A業主認為,她們沒有往樓下丟任何東西,如果派出所或是管理處一定要認為是她們所為,可以采取任何一種正常的方式來解決。并對管理處人員、派出所人員、車主因調查而進戶(已征得對方同意)一事深表不滿。

            「處理方法分析」 B27A高空拋物行為直接導致B28H業主的財產受損,兩戶業主成為此財產侵權法律關系的主體。管理處做為公共區域責任管理人,也將進入該侵權法律關系的主體。鑒于此,管理處制定了相應的處理辦法:

            上策,將民警所提供的證據向事件雙方出示,取得雙方當事人的認同,主動履行賠償和認可賠償,爭取在小范圍內將事件處理,兼顧管理處長期和短期工作開展的順利性。其次,爭取派出所在管轄范圍內將此事就地解決。依據刑法的有關規定,當財產侵權額度超過一萬元的時候,公安部門可以立案并就以刑偵結果為依據,以聽證會的形式解決爭議。盡量爭取派出所出面,將此事迅速處理。再次,出具證明,由保險公司先行賠付,再提供證據,協助保險公司代位起訴,追究侵權責任人的侵權責任。此法缺點是只能賠付標的額的80%,不能全額賠付,差額部分可能要由管理處承擔,而管理處沒有承擔此責任的義務。

            下策,告之被侵權業主B28H,管理處不承擔此次侵權的賠償責任,但可以協助將侵權人B27A訴至法院,并愿意在此過程中以證人的身份出現,并提供派出所出示的證據,使該事件能盡早解決。此法的缺點是,管理處有可能被作為第二被告出現在被告席,對于不明真相的傳媒來說,有被歪曲報道的公眾風險,公司在對外形象上有受損的可能。上有受損的可能。

             

             

             

            十一、對號入座--有車擠占私家車位怎么辦

             

            某花園沒有公用停車場,僅有百個私家車位。這些車位散布于底層地面,且均為開放式。這樣,就增加了停車管理的難度。

            為了維護小區內正常的車輛停駛秩序,管理處首先安裝了自動道閘系統,嚴格控制外來車輛的駛入,必需駛入的由專人引導??吭谥付ㄎ恢?,杜絕了外來車輛鳩占鵲巢的現象。

            然而,有些私家車駛入后疏于管束。有的貪方便,有的漫不經心,時常擠占他人的車位。即使這些車位閑置,但其主人感到自己的財產受到了侵犯,依然要進行投訴。海富管理處針對這種情況,強化樓宇地面巡查工作,爭取在第一時間發現問題,當即予以糾正,若已成事實,而車主又離開了現場的,則根據不同情況,及時進行處理:

            對略微侵占鄰近車位、但不影響車位使用的,在其車門貼上管理處統一負印制的《違章通知書》,指出其違章行為,提示其今后注意。這樣公之于眾,既利用車主的榮譽心理,起到警示作用,又使車位主人體會到管理處的負責精神,消除心中的怨氣(不要小看一張紙,若用得恰倒好處,它的作用還是很大的)。

            對占用他人車位,及嚴重侵占相鄰車位并影響了正常使用的,由巡邏護衛人員查明車主的去向后,立即登門面陳車主,重申管理處的機動車輛停駛規定,責其馬上將車輛移到適當的位置,一次不行就兩次、三次。這樣,車主自己給自己找麻煩,不僅這次去移車有苦難言,而且下次停車時就會記起要照章辦事(你不守規矩,我就不卑不亢、接二連三地'折騰'你,也不失為好辦法)。

            現在,某花園的車輛停駛秩序井然,由車輛停泊所引起的投訴已十分鮮見。

            點評:這個案例中糾正違章停車的兩個辦法,似乎有旁門左道之嫌。其實不是。它的妙處就在于善于抓住對方的心理,以名正言順的方式給對方出難題,讓對方知趣。

             

             

             

            十二、車庫被撬摩托失竊 蘇州一物業公司賠償六千

             

                車庫被撬,一輛價值萬元的摩托車被盜該由誰負責?近日,居住在金閶區某小區的摩托車失主趙文亮通過法律向小區物業管理公司討說法,拿到了6000元的賠償金。

            今年5月2日晚,趙某一輛停放在自己車庫內價值萬元的進口摩托車被盜,車庫門被撬,家人當即報案。隨后,趙某向小區物業管理公司反映此事,指出,小區車庫被盜的主要原因是小區保安工作沒有到位,要求小區物業管理公司予以賠償。小區物業管理公司認為,業主車庫被盜原因在于業主自己本身防范不到位,小區物業管理公司也有一定責任,但不是主要責任。趙某為了證實小區保安的服務情況,在今年6月和7月,先后5次深夜暗訪小區保安值班情況,其中有3次值班人員擅自離崗,最長達2小時之久。物業管理公司對趙某提出的意見表示接受,但對摩托車賠償一事沒有答復。今年9月,趙某就摩托車被盜一事去一家法律服務所進行咨詢,律師根據有關法律認為,小區物業管理公司每月收取小區業主物業管理費,應該承擔小區安全保衛工作,對業主趙某摩托車被盜一事,小區物業管理公司負有一定責任。經過多方協商,近日小區物業管理公司與業主達成一致意見,愿意承擔6000元的賠償金。近日趙某從小區物業管理公司領到了這筆賠償金。

             

            十三、住宅小區內停車場的五大法律問題分析

             

            目前,城市住宅區的停車場大體可分三類,一類是地下停車場,一類是地上停車場,另一類是獨立車庫。隨著商品房市場的日益繁榮和城市居民住宅的不斷開發以及城市居民汽車擁有量的增加,住宅小區內停車場的相關法律問題突出起來??v觀大連市關于停車場方面法律問題的現狀,就一些常被人們忽視和不得詳解的法律問題予以剖析。

            一、地下停車場中的停車位能否合法出售?

            城市住宅小區通常建有地下停車場,該停車場供小區內業主停車使用。地下停車場是否歸開發商所有,由開發商進行出售呢?地下停車場的歸屬因小區房屋銷售時是否已按公建面積分攤而不同。實務中有三種情形。

            第一種情形,停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤,停車場的房屋所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權對業主出售,此時開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同是合法有效的,應得到法律保護。第二情形,如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主,從法律上講,該停車場的產權應歸全體業主所有,開發商無權與個別業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議,實務中所簽訂的協議也應歸于無效。如果小區業主需要購買該停車位使用權的話,應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議,在這種情況下,只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權。第三種情形,地下停車場是由人防工程改建的,盡管該面積未分攤給全體業主,開發商也無權出售。

            二、地下停車場的車位出租有年限規定嗎?

            市內某小區的業主張先生于今年5月6日與小區物業管理公司簽訂了“某某小區地下停車位租賃協議”,其中“租賃期限”為50年,租金20萬,在簽訂協議當日一次性支付。

            我們不討論該協議其是否是名為租賃實為買賣的法律問題,而看張先生的20萬元能否保證其車位租賃期限為50年。根據《合同法》第214條的規定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效?!睆埾壬灥倪@份租賃協議,法律能保護的期限只有20年,20年到期后,如果雙方不能續簽協議,張先生的車位使用權便失去法律保障了。當然張先生所交的20萬元租金能否按年度平均分配或遞增分配,將余下部分返還給張先生,又是一件麻煩事??梢?,業主在簽訂車位租賃協議時,租賃期限不能超過20年,否則,法律不予保護。如果確需長期使用該車位,可在合同中約定其他條款,例如:“本租賃期限到期前1個月內,出租方承諾繼續與承租方簽訂車位租賃協議,租期20年,租金標準不變”等。

            三、開發商有權出售小區地上停車場中的車位嗎?

            市內某小區中的一位業主藏先生于2001年3月與該小區開發商簽訂了“某某住宅區車位轉讓協議,”協議約定開發商將該小區1號停車場中的8號車位使用權轉讓給藏先生,藏先生一次性支付車位使用費8萬元。今年7月份該開發商因房屋銷售完畢,完全撤出該小區,小區物業管理公司通知藏先生因小區停車場緊張,重新分配使用,需要按月或按年向物業管理公司支付停車費。于是,藏先生拿出車位轉讓協議與物業管理公司協商,物業管理公司稱該協議無效,由此產生糾紛。那么,藏先生的協議是否有效呢?

            根據法律規定,小區紅線以內的場地應歸小區全體業主所有。那么小區的地上停車場作為小區場地的一部分,應歸全體業主所有,開發商無權處分,也就是說,開發商與藏先生簽訂的車位轉讓協議應是無效協議,藏先生不能依此協議主張其對8號車位的使用權。當然,藏先生可以采取相應的法律救濟手段,如向開發商主張協議無效,要求其返還車位購買費用等。

            四、小區地上停車場可以出租、出售嗎?

            通過分析,我們明確了小區內地上停車場的權利歸屬(歸小區全體業主所有),那么小區全體業主可以通過一定程序對停車位進行出租、出售嗎?

            在前期物業管理階段,即在小區業主大會成立之前,建設單位選聘物業管理企業進行管理階段,物業管理企業未經全體業主的授權,物業管理企業不能將地上停車場以協議方式長期出租,否則通常會違背“業主臨時公約”的規定,因損害全體業主的共同利益而歸于無效。

            在物業管理階段,即在小區業主大會成立以后,業主委員會選聘的物業管理企業,在業主委員會授權的情況下,物業管理企業有權出租、出售地上停車位,并將收取的費用用于小區物業管理。

            五、獨立車庫、地下停車位能辦理房屋產權證嗎?

            實務中,我們通常提到“房屋產權證或產權證”這樣的名詞,在現行房地產法律規定中,是指“房屋所有權證”。根據我國《城市房地產管理法》的規定,“房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物?!庇纱丝梢?,獨立車庫應歸屬法律上的“房屋”,可以辦理產權證。那么地下停車位是否可以辦理產權呢?

            鑒于地下停車場整體符合法律上有關“房屋”的規定,應當可以辦理“房屋所有權證”。但停車位由于其不具備“房屋”的屬性,是否可以辦理“房屋所有權證”或者辦理“車位所有權證”呢?目前國家法律、行政法規、建設部規章中還沒有統一規定。上海市于今年1月作出的《關于商品房項目附屬地下車庫(位)租售問題的暫行規定》第七條規定:“地下車庫(位)”不單獨發證。其中:一并購買的,有關地下車庫(位)的車位號、面積等情況應在所購商品房的房地產權證附記欄內注記;購買商品房取得房地產權證后,再購買地下車庫(位)的,則應由登記部門在原商品房的房地產權證附記欄內加注地下車庫(位)的車位號、面積等情況?!巴瑯邮墙衲?月,北京市出臺了《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》,其中第五條規定”銷售的室內機動車停車位可單獨核發房屋所有權證?!翱梢?,各地規定不一,該問題需要在實務中研究解決。

            另外,我國現行有關房地產規劃方面的法律對小區停車場還沒有強制性的規定,只有參考性標準。在大連的樓盤中,有的小區停車位與戶數比例為0.3:1,有的為0.7:1,最高可達1:1.而南京市某樓盤為了考慮幾年后部分業主會擁有兩輛車的需要,其比例已達到1.5:1,這種超前的小區停車位規劃值得大連的開發商借鑒和學習。


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