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        案例分析九(物業管理費)

        案例分析九(物業管理費)

        新聞來源:轉載   作者:   發布時間:2011-09-04   閱讀次數:6
             


          一、 靈活變通--商業大廈業主周轉不靈暫時交不上物業費怎么辦?

           

          某大廈個別業主由于自己的資金周轉問題到了交費截止日交不上物業管理費,其經辦人員到管理處來說明,想拖延幾月。管理處有每月的收費指標,而且業主拖欠了要有滯納金的。因此管理處只能安慰夜戶,并讓其出具一書面說明(沒有書面的到時可能翻臉不認)說明情況,并明確表示還款日期,而且管理處向業主解釋說大廈的物業費除少數的管理公司的傭金外,大多數費用是用來滿足大廈的運作的,你的拖延交費會使其他業主的權益受到影響,但物業愿先替你墊上這缺口,但你一定要按時還款。等到還款時再適當減免業主的滯納金,所以讓業主感到不按時交費不是給物業帶來了損失,而是給全體業主和整個大廈帶來了損失,而物業為了大家的利益又暫時的堵住這個缺口,讓其不但感激物業公司還覺得對不起大伙,目的就達到了,該公司不但補齊了所有費用,而且在后來從來沒有出現過拖延交費的現象。

           

           

           

          二、以退為進--業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

           

          由于不便言明的非管理原因,某公司入伙某商城后,便不按時繳交管理費,甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼,作為達到某種目的的交換條件。一年后,已累計欠費達35萬元之多。期間,管理處有關人員無數次上門催交未果。

          為了解決這一問題,管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系,幫助全面反映該公司的意見和要求,以取得其對管理處工作的信任和認可;一方面盯住平時難得一見的該公司老板,頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難(常言道:會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭,而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽,是添不飽自己肚子的),以求得攜手維護物業正常運行的共識。

          在贏得了該公司理解信任的基礎上,管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件(退一步進兩步,不退無以求進)。最后雙方達成了一致,自約定之日起分10期,每月3萬余元,隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后,該公司拖欠的管理費已全部繳清。

          點評:物業公司追繳有意(而非惡意)欠費,首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了,才能封住對方拖欠費用的口實,贏得對方的理解和信任。在這個基礎上,主動交流加適當讓步,相信會感“上帝”的。

           

           

           

           三、鍥而不舍--入伙未入住的業主欠交管理費怎么辦

           

          深圳一知名的服裝公司在某廣場買有20套住宅,辦理了入伙手續,但一直沒有入住。他們按照規定交納了10個月的管理費后,就開始以種種借口進行拖欠。

          在這家公司欠費之后,管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交,均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經理不在無權審批等理由搪塞過去,15個月累計欠交管理費52583余元。

          為了繞開中間環節,直接與對方的決策人對話,以加速問題的解決,同時加大追繳力度,為今后有可能發生的經濟法律糾紛保留與己有利的證明,管理處想出了一個新的辦法:給該公司的總經理發傳真(有道是閻王好見、小鬼難搪,要想解決問題,最好還是繞過中間環節,直接去找有權力解決問題的人),在傳真文件上列出對方的欠費情況,講清欠費對管理運作已經造成的不良影響,重申法規規定的欠費處罰辦法,敦請迅速結清所欠的全部費用,并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租,同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入(設身處地為債務人著想的建議,或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快)。

          傳真發過去以后,仍舊杳無音訊。管理處就接二連三地發,而且措辭愈加嚴肅。直至發到第5次,有理有據的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作,終于才使該公司為之所動,補交了全部欠費。

          點評:追繳拖欠的管理費,一是要早動手,發生欠費就緊追不舍,否則越積越多,“久病難醫”;二是要多渠道,充分運用法規賦予我們的各種手段,不能見硬就回,久拖不決。這既是維護我們物業公司的利益,也是維護廣大業主的利益。

           

           

           

          四、循循善誘--業主客戶對恢復收取戶內維修費不理解怎么辦

           

          某大廈入伙之初,管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多,主動優惠,對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩)。入伙滿一年后,鑒于小區的經濟運行狀況,管理處決定按照法規規定,開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。

          為了突破阻力,管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業管理法規,詳細介紹了物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇,并說明了當初無償提供戶內維修的初衷,使大多數業主客戶消除交了物業管理費、管理處就應包辦一切的誤解,對戶內維修有償服務表示認同。

          針對仍有個別業主客戶不理解這一情況,管理處繼續深入做工作。一方面強調辦公室工作人員耐心接受業主客戶的垂詢,進一步加以解釋;一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量,同時加強與業主客戶的思想溝通(由于特定的授教身份和受教心理,從一般員工嘴里講出的道理,往往更容易為業主客戶所接受)。與此同時,管理處還公開戶內維修的收費標準,并告知業主客戶有選擇服務商的權利。這樣,就逐步理順了所有業主客戶的情緒,有償戶內維修。

          點評:俗話說,“強按牛頭不喝水”。物業管理的許多實踐都以證明,沒有業主客戶的理解和支持,即使依法照章辦事,也難以為之。從這個意義上講,一個好的物業管理者,首先應當是一個好的思想工作者。

           

           

           

          五、曉之以理--住戶拒交室內維修費用怎么辦

           

          去年年底,某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞,電話委托管理處維修班疏通。

          維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重,在6樓疏通不開,又轉到5樓,從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力,管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊,證明堵塞是該住戶裝修造成的。

          誰知當維修人員收取40元維修費用時,該住戶以維修未使用任何材料為由,拒不交費,并振振有辭地說,自己裝修完剛入住,別的樓房都有一年保修期,他也應當住滿一年后再交費。

          情況反映到管理處,主管領導上門做工作。首先,征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態度、維修質量的意見,他均表示滿意(選擇這一話題切入,自然貼切,同時也避免了客戶為拒絕交費再橫生節枝)。然后,便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區別,依據有關法規向其說明大廈已入伙多年,早就不存在保修期,室內維修發生的包括人工費在內的所有費用,都要由業主住戶承擔(如果能事先說明需要收費及收費標準,效果可能更好),并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上,進一步申明收取40元維修費,已給予了相當的優惠。

          這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理,消除了誤解,便愉快地交付了應付的維修費用。

          點評:即使在市場已經相當發育的地區,亦有相當一部分業主用戶對物業管理法規缺乏足夠的理解。物業公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作,向業主用戶普及物業管理法規知識。通過提高他們對物業管理的認知度,為自己管理服務的順利實施鋪路。

           

           

           

          六、物業對業主罰款被判無效案例

           

          李先生在裝修自家住宅時,在承重墻上另開了一個門,物業公司發現后,對其處以500元罰款。當李先生提出異議時,物業公司以“業主行為守則”有規定為由辯解,雙方發生爭執訴至法院。法院經審理認為,物業公司罰款行為無效。

          首先,物業公司不享有行政處罰權。我國行政處罰法第15條規定:“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施?!倍飿I管理公司不是行政機關,也不符合行政處罰法規定的受行政機關委托可以實施行政處罰的組織,所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為,其無權對李某進行罰款。

          其次,物業公司在管理中發現業主有違規行為,在制止無效的情況下,應報請有關行政管理部門處理。2003年5月28日國務院公布的物業管理條例第46條規定:“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或依法處理?!币虼?,物業公司應對李先生的行為予以制止,如李不聽勸阻,則應向有關行政管理部門報告,由有關行政管理部門對其進行處理,而無權擅自對李先生處以罰款。

           

           

           

          七、業主可以查物業公司的帳嗎

           

          房子買來了,也已入住了,從一位購房者成為一位業主之后,就不可避免地與物業公司打交道。而作為一位業主,最關心的還是所交的物業費用,物業公司怎么花的?花得合理不合理?

              這是近期讀者普遍關注的問題,本期試圖對此做一闡釋,希望作為業主的讀者既可以從中知道自己的權利,也可知道自己應盡的義務。

              物業管理行業運作有其特殊性,其行業的利潤是按為業主提供服務所支出費用總額的一定比例提取的。因此,管理費用的開支成為業主最為關心的問題。在批準管理公司的年度收支預算之后,監督各項費用按計劃支出成為物業管理財務監督的一項重要內容。那么是不是每一位業主都可以以監督賬務賬目的名義檢查管理公司的賬目呢?

              確切地說,業主作為費用支付人,有財務監督的權利,但行使此項權利的方式并不是通過業主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監督管理公司財務支出的公開性與透明度,是否符合預算項目,有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業主。

              作為監督方與被監督方都需要就檢查結果做出權威的、有法律效力的結論。而一般的業主不具備專業的財務知識,即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。因此,當業主以個人身份查賬時,管理公司有權拒絕,否則每個業主都可以濫用自己的查賬權,這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

              業主如果要行使此項權利,有兩種途徑可以選擇:一是私人委托會計師事務所檢查;二是提請業主委員會委托專業事務所檢查。只有國家法律承認的專業會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬目的,維護雙方的合法權益,同時也真正地幫助業主行使自己的合法權利。

           

          


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