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          貴州省住宅物業管理服務導則

          貴州省住宅物業管理服務導則

          新聞來源:   作者:   發布時間:2018-11-23   閱讀次數:14
               


             

            貴州省住宅物業管理服務導則

             

           

            二 0 一八年九月

            

            目 錄

             

             

            1. 總則 4

             

            2. 釋義 5

             

            3. 物業管理早期介入(新建住宅物業) 7

             

            4. 客戶服務規范 7

             

            4.1 服務人員規范 7

             

            4.2 客戶服務規范 8

             

            4.3 特約服務 8

             

            4.4 物業服務收費 8

             

            4.5 專項維修資金使用 9

             

            4.6 業主(房屋使用人)意見征詢調查 9

             

            4.7 物業管理服務報告制度 10

             

            4.8 公共部位經營 10

             

            4.9 社區文化建設 10

             

            5. 基礎管理 11

             

            5.1 基礎管理制度 11

             

            5.2 檔案資料管理 12

             

            5.3 員工培訓 14

             

            6. 物業承接查驗 14

             

            7. 臨時管理規約與服務合同 16

             

            7.1 臨時管理規約 16

             

            7.2 物業服務合同(含前期物業服務合同) 16

             

            8. 建筑物及其附屬設施、場地等維護管理服務 17

             

            8.1 基礎管理制度 17

             

            8.2 小區管理標識 17

             

            8.3 共用部位維護管理 17

             

            8.4 房屋及附屬設施日常檢查 18

             

            8.5 裝修管理 19

             

            8.6 房屋保修期屆滿普查(適用于保修期內的新建住宅) 20

             

            9. 設備設施維護管理服務 20

             

            9.1 基礎管理制度 20

             

            9.2 設備設施 21

             

            9.3 智能化系統 27

             

            9.4 避雷設施 27

             

            10. 消防管理 28

             

            11. 公共秩序維護 30

             

            12. 環境衛生管理 31

             

            13. 園林綠化管理 33

             

            14. 停車場管理 35

             

            15. 應急管理 36

             

            16. 專業分包管理 37

             

            17. 物業管理單位更迭 39

             

             

            1. 總則

             

             

            1.0.1 本導則規定了貴州省  住宅  物業管理項目服務的基 本內容。

             

            1.0.2 本導則適用于 貴州省行政區域內 居住型物業和公 寓的物業管理服務活動。

             

            1.0.3 引用文件

             

            下列文件中的條款通過本導則的引用而成為本導則的條款。凡是注明日期的引用文件,其隨后所有的修改版(不包括勘誤的內容)均不適用于本導則。

             

            鼓勵根據本導則達成協議的各方使用這些文件的最新版本。

             

            凡是不注明日期的引用文件,其最新版本適用于本導則。 中

             

            華人民共和國國務院 2007 年 504 號令《物業管理條例》

             

            《貴州省物業管理條例》

             

            建設部 2002 年 110 號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》建設部建房[2010]165 號《物業承接查驗辦法》

             

            《貴州省防御雷電災害管理規定》

             

            建設部 2004 年 132 號令《建設部關于修改<城市供水水

             

             

             

            質管理規定>的決定》

             

            建設部建城[1997]21 號《城市環境衛生質量標準》

             

             

            建設部 CJJ27-2012《環境衛生設施設置標準》

             

            建設部 GB50140 一 2005《建筑滅火器配置設計規范》建設部、質監總局 GB50034-2013《建筑照明設計標準》

             

             

             

             

             

            2. 釋義

             

             

            2.0.1 責任性投訴:因物業服務企業未能履行物業服務 合同中約定的責任、小區正常生活秩序受到影響而引起的業 主(房屋使用人)投訴。

             

            2.0.2 非責任性投訴:非物業服務企業在物業服務合同 中約定履行的責任范圍,但小區正常生活秩序受到了影響而 引起的業主(房屋使用人)投訴。

             

            2.0.3 調查面:物業服務企業向業主征詢意見的戶數數 量或專有面積指標。

             

            2.0.4 物業管理服務報告制度:物業服務企業定期向業 主委員會或其他服務委托方進行工作報告。

             

            2.0.5 公共秩序維護:對小區公共秩序進行安全防范, 協助政府執法部門維護小區公共秩序。

             

            2.0.6 分供方:承接物業管理專項業務的專業化公司。

             

            2.0.7 已售空置房:指已交付但業主尚未收房入住的已 售商品房屋。

             

            2.0.8 未售空置房:指開發建設單位未銷售的商品房。

             

             

            2.0.9 物業管理早期介入:指開發建設單位選聘前期物 業管理單位后,物業管理單位站在日后使用和管理的角度, 對項目規劃設計、功能布局、設備選型及安裝、建筑施工、 銷售服務等提出意見和建議。

             

            2.0.10 急修:對嚴重影響小區正常生活秩序的設施設備 故障進行及時的處理和修復。

             

            2.0.11 大、中、小修的定義(參照《北京市城鎮住宅樓 房大、中修定案標準》)

             

            (1) 大修:設備基準零件磨損嚴重,主要精度、性能大 部分喪失,必須進行全面修理才能恢復其效能時使用的修理 方式。

             

            (2) 中修:介于設備大修與小修之間的修理。

             

            (3) 小修:工作量最小的一種計劃性修理。

             

            2.0.12 酬金制指在預收的物業服務資金中按約定比例 或者約定數額提取酬金給物業服務企業,其余全部用于物業 服務合同約定的支出,結余與不足均由業主分別享有或承擔 的物業服務計費方式。

             

             

             

             

            3. 物業管理早期介入(新建住宅物業)

             

             

            3.0.1 物業服務企業簽訂前期物業管理服務合同后,根 據物業開發建設進程的實際,從日后使用和管理服務的角度, 根據情況在物業項目的規劃設計階段、施工建設階段、銷售階段提出建議。

             

            3.0.2 在早期介入階段對工程質量、設計缺陷及銷售承 諾等問題敦促開發企業進行完善。

             

            3.0.3 配合開發建設單位在銷售現場進行前期物業管理 服務合同、臨時管理規約、各類管理服務費收費標準公示和 客戶答疑。

             

             

             

             

             

            4. 客戶服務規范

            4.1 服務人員規范

            4.1.1 物業管理服務人員必須經過專業培訓,鼓勵行業 人員通過行業職業水平評價。電工、消防、電梯等工程技術 人員按國家要求持有相應上崗資格證書。

             

            4.1.2 項目經理須獲得崗位培訓合格證書;管理五萬平 方米以上項目的項目經理須持有省級及以上物業管理協會 認可的職業培訓合格證書。

             

            4.1.3 管理服務人員著工裝,佩證上崗。

             

             

            4.1.4 制定各崗位服務人員應知應會和行為規范。

             

            4.2 客戶服務規范

            4.2.1 服務區域內設有客戶服務熱線電話(每日不低于

             

            12 小時。有監控中心的須 24 小時)并公示,有值班記錄。

             

            4.2.2 制定《投訴處理制度》(不含保修期內投訴報修),明確投訴處理責任人,定義一般性報修、急修等并明確處理時限。急修處理時限最長不得超過 24 小時,一般性報修回復處理時間最長不得超過 3 個工作日,處理完結時間最長不得超過 10 個工作日(防水處理視具體情況)。

             

            《投訴處理流程》及《投訴處理時限承諾》須公示。

             

            4.2.3 有報修、派工、返單、回訪等記錄,并存檔備查。

             

            4.2.4 責任性投訴須回訪。非責任性投訴應作出解釋和 回復。

             

            4.2.5 投訴處理結果須存檔備查至少一年。

             

            4.3 特約服務

            4.3.1 特約維修服務材料必須使用合格產品。

             

            4.3.2 特約服務價格須明碼標價,在客戶服務中心公示。

             

            4.4 物業服務收費

            4.4.1 物業服務收費項目及標準等須在客戶服務中心公 示。收費內容及標準須與合同一致。

             

            4.4.2 建立收費臺賬,對各戶業主(房屋使用人)收費

             

             

           ?。ㄎ锕苜M、停車費、裝修管理費、裝修押金、裝修垃圾清運 費等)情況進行登記。

             

            4.4.3 物業服務收費采用酬金制方式的,應按合同約定 公布物業服務資金收支情況。

             

            4.5 專項維修資金使用

            4.5.1 定期檢查建筑物共有部分和附屬設施設備現狀, 需使用專項維修資金進行大修、中修、翻修和更新改造的, 制定維修改造方案、工程預算等,按《住宅專項維修資金管 理辦法》、《貴州省物業管理條例》規定實施。

             

            突發性設施設備故障,需由專項維修資金支付的,應立 即出具報告、預算、施工方案等按《住宅專項維修資金管理 辦法》、《貴州省物業管理條例》規定實施。未成立業主大會 的,按《貴州省物業管理條例》規定征得業主同意后實施。

             

            4.5.2 專項維修資金使用情況按《住宅專項維修資金管 理辦法》接受業主委員會的查詢和監督,使用結果向業主公 示。

             

            4.6 業主(房屋使用人)意見征詢調查

            4.6.1 每年至少一次向業主(房屋使用人)征詢對物業 管理服務的意見。征詢結果向業主(房屋使用人)公布。

             

            4.6.2 對業主(房屋使用人)提出的意見制定改進計劃 和措施。

             

             

            4.7 物業管理服務報告制度

            每年召開一次物業管理服務報告會議,向業主委員會、委托人(產權單位)、房屋使用人報告工作情況(合同履行、服務工作事項進展、公共管理溝通等),聽取意見和建議。未成立業主大會的,以公示方式進行。

             

            報告、會議記錄存檔備查。

             

            4.8 公共部位經營

            在前期物業管理期間利用小區公共部位(含公共部位的 地面停車場)進行經營,應在《前期物業管理服務合同》中 明確服務成本的構成及收益分配方式。收益情況須向全體業 主公布。

             

            已成立業主大會的,須明確服務成本的構成及收益分配 方式,經業主大會表決同意并簽訂合同。

             

            4.9 社區文化建設

            利用各種形式在小區進行物業管理法律知識、精神文明、 消防安全等宣傳。重大節日營造歡樂祥和氣氛,表達對業主的問候等。提倡企業根據小區實際開展業主聯誼等文化活動。

             

             

             

             

             

             

            5. 基礎管理

             

             

            5.1 基礎管理制度

             

             

            5.1.1 內部管理制度

             

            員工崗位職責制度;員工行為規范;員工培訓制度;員 工考核激勵制度;薪酬福利制度;員工關系管理制度;招聘 管理制度;物資采購制度;成本控制制度;合同管理制度; 財務管理制度;收費管理制度;行政人事檔案管理制度;其 他管理制度。

             

            5.1.2 管理服務制度

             

            (1) 客戶服務類

             

            24 小時值班制度;業主(房屋使用人)信息資料保密制度;報修服務制度及投訴處理流程;物業服務收費辦法;空置房管理辦法(含已售及未售房);業主意見征詢制度;物業管理服務報告制度。

             

            (2) 設備設施類

             

            承接查驗管理辦法;房屋共用部位維修養護管理制度; 共用設備設施養護管理制度。

             

            (3) 公共秩序維護類

             

            (4) 環境衛生類

             

            環境清潔管理制度;園林綠化養護管理制度。

             

             

            (5) 各類服務工作標準及流程

             

            (6) 檔案資料管理制度

             

            (7) 其他管理制度

             

            5.2 檔案資料管理

            5.2.1 房屋及其設備設施技術資料檔案

             

            (1) 建立制度,對房屋及其設施設備資料進行檔案管理, 資料內容按《物業承接查驗辦法》要求,包括小區總平面圖、水電管網圖、各類建筑物附屬設施設備設計圖和竣工圖、房屋各層平面圖、紅線圖等。

             

            (2) 房屋及其設施設備技術資料檔案保存完好、完整。

             

            (3) 建立共有部分和建筑物附屬設施的臺帳,包括名稱、 位置、大中修記錄、數量、型號、用途等。存檔備查日常巡檢記錄、運行記錄、維護保養記錄。

             

            (4) 建立設備一機一檔臺賬(含智能化系統、供電供水供暖系統、電梯、空調、消防等),存檔備查日常巡檢記錄、運行記錄、維護保養記錄、維修記錄等。

             

            (5) 建立房屋及其附屬設施、場地等產權清冊,完整、 詳盡記錄房屋及其附屬設施的產權歸屬。

             

            5.2.2 客戶服務檔案

             

            (1) 建立一戶一檔的業主(房屋使用人)基本信息檔案。 包括產權人、房屋使用人姓名、身份證號、房屋產權情況、 聯系電話、緊急聯絡方式。

             

             

            業主(房屋使用人)基本信息定期和實時更新。

             

            (2) 建立產權人房屋使用檔案,包括:交房記錄、裝修 申請及裝修方案、報修維修記錄、保修期起止時間等。

             

            (3) 制定業主(房屋使用人)信息資料保密制度,不得 將資料提供給無關人員。未經業主(房屋使用人)許可,不 得將資料內容轉作其他用途。

             

            5.2.3 園林綠化及清潔檔案

             

            (1) 建立小區園林綠化臺賬,內容包括:樹木名稱、數 量、胸徑、位置、灌木種類及位置、草坪位置及面積等;

             

            (2) 園林綠化臺賬適時更新,記錄綠化植物的養護、補 栽、更換等情況。胸徑 15 公分以上樹木的補栽、更換等須有項目經理簽字并報業主委員會/產權人(委托人)。

             

            (3) 建立小區綠化作業面積實測數據檔案,存檔備查日 常巡檢記錄、作業記錄、補栽更新記錄等。

             

            (4) 建立小區清潔作業面積實測數據檔案,保潔設施、 工具臺賬。存檔備查日常巡檢記錄、作業記錄等。

             

            5.2.4 車輛管理檔案

             

            (1) 建立業主車輛臺賬,內容包括:車輛牌照、車型、 車位租售狀況、車位號、聯系電話等;

             

            (2) 車輛檔案信息定期和實時更新,實行動態管理。

             

            5.2.5 未售空置房管理檔案

             

            (1) 建立未售空置房臺賬,對空置房房號、銷售變動、

             

             

            空置房設施狀況、房屋狀況等進行實時記錄。

             

            (2) 制定制度,對已銷售未收房的空置房進行管理,建 立鑰匙管理臺賬,定期巡查空置房設施和衛生,發現問題及 時整改,房屋設施問題立即報建設方整改,隨時保持空置房 具備業主收房條件。

             

            5.3 員工培訓

            5.3.1 制定員工培訓制度和計劃,明確培訓責任,對各 崗位人員進行分類培訓并有記錄。

             

            5.3.2 員工培訓包括:物業管理概念及實務、法律法規基本知識、管理服務制度及崗位職責、行為規范、操作流程、 應急處理、消防安全、職業安全等。

             

             

             

             

             

             

             

            6. 物業承接查驗

             

             

            6.0.1 實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:

             

            (1) 建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等 主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管 部門備案;

             

            (2) 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、 有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

             

             

            (3) 教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服 務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;

             

            (4) 道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃 設計要求建成,并滿足使用功能要求;

             

            (5) 電梯、二次供水、供配電、消防設施、壓力容器、 電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

             

            (6) 物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

             

            (7) 法律法規規定的其他條件。

             

            6.0.2 查驗接收圖紙資料

             

            (1) 竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配 套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

             

            (2) 設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

             

            (3) 物業質量保修文件和物業使用說明文件;

             

            (4) 物業管理所必需的其他資料。

             

            6.0.3 承接查驗須制定方案、明確查驗內容、查驗標準、 時間計劃、遺漏工程整改辦法、時限等,并按規定與建設方簽定《物業承接查驗協議》。

             

            6.0.4 承接查驗的實施須有現場記錄,載明查驗移交內 容、查驗情況、整改內容及要求、查驗時間等,并經開發建 設單位、物業管理公司雙方人員現場簽字后存檔備查。

             

            6.0.5 承接查驗后須有完善的移交手續,載明移交和接 收人、時間,以及遺漏工程事項的整改等,并經雙方簽字后

             

             

            存檔備查。

             

            6.0.6 業主大會成立后,須將承接查驗手續資料向業委 會進行備案。

             

            6.0.7 物業管理公司接管物業項目時須進行物業承接 查驗。

             

            6.0.8 接管項目應向屬地行政主管部門備案。

             

             

             

             

             

             

             

             

             

            7. 臨時管理規約與服務合同

             

             

            7.1 臨時管理規約

            7.1.1 簽訂前期物業服務合同時,須同時確定臨時管理 規約。

             

            7.1.2 臨時管理規約向購房人公示,并經業主書面承諾 遵守。

             

            7.2 物業服務合同(含前期物業服務合同)

            7.2.1 物業服務合同須符合國家法律法規規定。

             

            7.2.2 物業服務合同須對以下事項進行約定:

             

            (1) 物業管理公共服務區域、服務內容、服務承諾、服 務標準、及時率、返修率、綠化完好率、設備設施故障率。

             

             

            (2) 車位管理費、物業管理(含空置房)費、裝修管理 服務費等費用的標準。

             

            (3) 雙方權利義務。

             

            (4) 公共收益分配的約定。

             

            (5) 酬金制的須明確收支公開方式。

             

            (6) 合同期限與違約責任。

             

            (7) 其他約定。

             

             

             

            8. 建筑物及其附屬設施、場地等維護管理服務

             

             

            8.1 基礎管理制度

            8.1.1 制定《建筑物共有部分管理規定》、《巡檢制度》、

             

            《房屋裝飾裝修管理辦法》、《戶外設置物管理規定》等規章 制度。

             

            8.1.2 制定建筑物共有部分年度、季度、月度維保計劃, 計劃分解實施并有相應記錄。

             

            8.2 小區管理標識

            小區內主要路口設有路標,房屋組團、棟、單元(門)、 戶門標識明顯。設綠化、危險區域警示、設備機房、緊急通道、消防樓道樓層等管理標識。

             

            8.3 共用部位維護管理

            8.3.1 房屋共用部位使用符合建筑設計要求,無擅自改

             

             

            變用途情況。

             

            8.3.2 確保房屋及設施外觀完好,無亂涂及大面積破損、 脫落等情況。

             

            8.3.3 依據《管理規約》(《臨時管理規約》)制定戶外設置物(招牌、廣告牌、霓虹燈、泛光燈等)管理辦法,發現未經政府市容環境衛生行政主管部門批準和違反《管理規約》

             

           ?。ā杜R時管理規約》)的戶外設置物,以書面通知進行勸阻, 勸阻無效的報告業主委員會和政府市容環境衛生行政主管 部門。

             

            8.3.4 對亂搭亂建、占用公共通道等情況履行告知、勸 阻、報告責任。

             

            8.4 房屋及附屬設施日常檢查

            8.4.1 巡檢

             

            每天對小區進行巡檢并填寫記錄(包括紙質記錄或手機

             

            APP電子記錄等),檢查內容包括:

             

            小區范圍內的道路路面、綠化及綠地衛生、樓宇外墻及 各種外敷管道、樓宇電子防盜門、樓宇懸掛物、樓面、樓層 應急通道、消防栓箱、樓層疏散指示燈等設施和部位等。

             

            巡檢須填寫巡檢表,包括巡檢時間、內容、主要情況及 處理辦法、巡檢人簽字、項目負責人審閱簽字。

             

            8.4.2 臨檢

             

            根據特殊情況(如異常危害性天氣、施工影響、節假日

             

             

            燃放煙火等)需要,臨時安排對小區的重點部位和重點設施 設備進行針對性檢查。填寫檢查記錄。

             

            8.4.3 巡檢結果的處理

             

            根據巡檢、臨檢結果,屬于小修范圍的三個工作日修復 完畢。

             

            8.4.4 公建設施維護

             

            花臺、道牙、路面磚、臺階、護欄、扶手、窗戶、電梯 門頭、共用墻面、天花板等設施不得有破損、缺失,路面不 得出現塌陷坑洼。發現問題須兩周內恢復(保修期內和住宅 專項維修資金使用范圍的除外)。

             

            8.5 裝修管理

            8.5.1 制定裝修管理規定及流程,并向產權人或房屋使 用人公示。

             

            8.5.2 實施產權人或房屋使用人裝修申請、裝修方案、 裝修時間和裝修單位等審核制度。

             

            8.5.3 房屋使用人裝修的,須要求其提供產權人同意的 書面文件。

             

            8.5.4 須與產權人或房屋使用人、裝修企業簽定《住宅 室內裝飾裝修管理服務協議》、《防火責任書》。

             

            8.5.5 實施裝修現場巡檢制度,對裝修工程中發現的違 章行為及時口頭或書面勸阻,勸阻無效的報告業主委員會、 社區、城市管理、規劃管理等政府行政職能部門。

             

             

            8.6 房屋保修期屆滿普查(適用于保修期內的新建住宅)

            8.6.1 建立房屋及其配套設施、門窗、水電等保修期臺賬。

             

            8.6.2 保修期屆滿前三個月,須對公共部位進行普查, 公告通知房屋使用人檢查自有部分。發現屬保修范圍的維修 事項,立即書面通知開發建設單位維修項目、完結時間等。

             

             

             

             

             

             

             

            9. 設備設施維護管理服務

             

             

            9.1 基礎管理制度

            9.1.1 制定《設備設施管理規定》、《設備巡檢制度》、《設 備維護保養辦法》、《操作規程》、《設備運行記錄》、《應急處 理預案》、《安全規范》、《應知應會》、《設備人員培訓制度》  等規章制度。

             

            9.1.2 制定設備設施年度維護保養計劃管理制度,年度 計劃分解實施并有相應記錄。

             

            9.1.3 建立完整的設備設施資料檔案和設備臺賬。設備 臺賬做到一機一檔,動態管理,臺賬檔案內容包括:設備名 稱、規格、功率、出廠時間、安裝調試時間、安裝位置、安 裝單位及其聯系方式、安裝調試情況、維修(中大修)及更 換情況等。

             

             

            9.2 設備設施

            9.2.1 確保設備設施安全正常運行。

             

            9.2.2 設備標識規范齊全。設備標識包括:管理標識、 安全標識、運行狀態標識和警示標識等。

             

            9.2.3 所有設備機房須設置防鼠設施,控制柜、控制箱 等進出線口均須進行防鼠封堵。

             

            9.2.4 設備機房須定時巡檢,填寫巡檢記錄存檔備查(含

             

            APP 電子記錄)

             

            9.2.5 設備機房管理

             

            (1) 保持清潔,機房內無積塵、無銹蝕、無蛛網、無積水、 無垃圾、無雜物等。機房內不得堆放無關物品。

             

            (2) 配電房按國家標準《建筑滅火器配置設計規范》配置 消防滅火器材。

             

            (3) 配電柜、控制箱等須保持清潔并鎖閉,定期進行檢查 維保。電井、管井內不得堆放雜物。

             

            (4) 巡查記錄內容包括:巡查時間、設備運行情況、配電 柜開關狀態、配電室照明、溫度、濕度、衛生情況等。維護 保養記錄內容包括:維保時間、維保內容、設備異動情況、 實施人、檢查人等。

             

            9.2.6 水泵房管理

             

            (1) 操作規程等上墻并保持清晰、完好。管系色標正確分 明,流向箭頭清晰。

             

             

            (2) 按國家標準《建筑滅火器配置設計規范》配置消防滅 火器材。

             

            (3) 制定水泵控制箱、生活水泵(含電動機)供水管路與 閥門定期巡檢和保養制度,出現跑冒滴漏等異?,F象須立即 修復。進行日常、每周、每月、每季、每年檢查保養。

             

            9.2.7 二次供水管理

             

            (1) 水池蓋設密封條、防蚊網并上鎖,水池附近無污染源。

             

            (2) 二次供水操作人員須持健康證。

             

            (3) 定期檢查給水泵運行情況,泵房照明、清潔情況、水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、管道、進水閥。檢查水池(箱)限制浮球、進水閘閥、放水閥、溢流閥。解體檢查進水液壓閥。 檢查清潔水位控制浮球。

             

            (4) 填寫檢查記錄并存檔備查。記錄須填寫檢查人、檢 查時間、檢查內容、檢查結果及處理辦法等。

             

            (5) 定期對閥桿加油,對池內扶梯除銹等并填寫記錄存 檔備查。

             

            (6) 根據國家規定,按合同約定定期對水池進行清洗。 清洗最低每年不少于兩次。水池清洗須由具備資質的單位進 行,清洗人員須持健康證,按清洗程序操作。

             

            (7) 水池清洗后物業服務單位和業主委員會共同驗收, 填寫驗收表格。水質檢驗報告向業主(房屋使用人)公布。

             

            (8) 冬季到來之前(環境氣溫≤5℃時),須對室外給排

             

             

            水管道、消防栓、消防管等進行防凍處理。

             

            9.2.8 排污設施設備

             

            (1) 設施設備標識規范齊全,井、池蓋編號清晰。

             

            (2) 定期對潛水泵進行維護保養??刂葡漤毐3智鍧?。

             

            (3) 定期檢查繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球、 潛水泵絕緣電阻等并填寫檢查記錄。記錄須存檔備查。

             

           ?。?) 定期清洗集水井和潛水泵表面。

             

           ?。?) 隨時保持排污泵(備用排污泵)正常啟動。

             

           ?。?) 沙井清掏

             

            積沙井、化糞池定期檢查,視情況適時清掏。排水溝定 期清理(雨季前徹底清掏,保持暢通)。清掏完畢填寫記錄 存檔備查。

             

            9.2.9 供電設施設備

             

            (1) 高低壓配電柜維護管理

             

            實行日常巡檢制度,檢查屏面指示燈、開關位置、警告 牌、繼電器等各項運行參數、表針指示、檢查試驗信號燈、 警鈴和蜂鳴器。填寫巡檢記錄并存檔備查。

             

            保持柜內、柜面、儀表、指示燈的清潔。

             

            制定計劃對高低壓配電柜進行日常、月度、季度和年度 維保。填寫維保記錄并存檔備查。

             

            操作人員持有特種作業許可證。

             

            (2) 發電機維護管理

             

             

            發電機房門有明顯警示標志,懸掛操作規程,按國家標 準《建筑滅火器配置設計規范》設置消防器材。

             

            實行巡檢制度,定期檢查:發電機燃油箱油位、啟動電 池電壓、閥門、管道、配電屏開關位置、指示燈、蓄電池電 解液高度、接線柱狀況、控制箱儀表、開關、機油油位、冷 卻水箱水位、啟動電池電壓、接地線。填寫巡檢記錄并存檔 備查。

             

            蓄電池表面、發電機組表面保持清潔。發電機房內無雜 物堆放,至少每月清掃一次。

             

            制定計劃對發電機組進行日常、月度、季度和年度維保, 填寫維保記錄并存檔。至少每月啟動運行一次,每次不低于

             

            10 分鐘。

             

            (3) 配電房維護管理

             

            設備系統圖、操作規程、崗位責任制、應急預案流程等 張貼于墻上明顯位置。

             

            按國家《建筑滅火器配置設計規范》設置消防器材并保 持有效。

             

            設備管線標識清晰,有明顯警示標志。

             

            制定安全規范制度,定期進行培訓并有培訓記錄。

             

            安全防護用具齊全,擺放整齊,根據國家電力行業規定 對安全工器具進行校驗,采取措施防止絕緣手套和絕緣靴皸 裂、粘連,保持絕緣功能完好。

             

             

            設備房、機房溫度計、濕度計保持指示功能正常。

             

            機房整潔,無滲漏、無積水、無垃圾雜物,墻面、天花 無蛛網、積塵。設備表面無積塵、無銹蝕。

             

            機房門上鎖管理,不得兼做他用。

             

            建立定期巡檢制度,定期檢查電源、電壓,主開關工作 電流額定值,檢查接觸器、繼電器等,填寫巡檢記錄并存檔 備查。

             

            制定計劃對配電房進行日常、月度、季度、年度維保, 并填寫維保記錄存檔備查。

             

            操作人員持有特種作業許可證。

             

            (4) 公共照明管理

             

            基本要求:照明燈(含路燈燈桿、草坪燈、庭院燈等) 須編號建檔。

             

            日常巡檢:室內外公共照明須每日巡檢并填寫記錄存檔 備查。發現損壞 48 小時內修復。

             

            公共照明清潔:定期(或按合同約定)清潔照明燈蛛網、 蚊蟲。

             

            依據季節變化,制定公共照明開啟和關閉時間,節約能

             

             

             

            耗。

             

            地下停車場公共照明滿足設計要求(住宅地下停車場地

             

             

             

            面照度為 30lx;公共建筑地下停車場地面照度為 50lx)

             

            10.0.1 電梯設施設備管理

             

             

            (1) 基礎管理制度

             

            制定電梯設施設備管理規定、電梯維保外包管理辦法、 日常巡檢制度、運行管理制度、安全操作規程、應急處理預案等管理制度。

             

            建立完整的電梯設施設備資料檔案。內容包括:型號、 數量、品牌、功率、安裝時間、施工單位、維修情況、運行記錄、電梯故障處理記錄、維保單位、維保記錄、電梯年檢證明等。

             

            制定電梯日常運行巡檢制度。

             

            (2) 電梯日常管理

             

            標識規范、齊全。內容包括:電梯導向、編號、年檢合 格證明、安全警示、提示、緊急電話、電梯機房標識等。緊 急電話和乘客注意事項等置于轎廂明顯位置。

             

            保持三(五)方通話功能完好。

             

            填寫巡檢記錄并存檔備查。發現問題及時處理并立即通 知電梯維保單位,嚴禁電梯帶故障運行。

             

            (3) 電梯機房

             

            有警示標識、設備銘牌,操作規程上墻。

             

            盤梯工器具齊全,標識清晰,平層標識表與鋼絲繩平層 標識對應正確、清晰、完好。鋼絲繩上平層標識保持清晰、 準確。至少每季刷新一次。

             

            機房須實行上鎖關閉管理,張貼“機房重地,閑人免入”

             

             

            類警示標識。

             

            機房空氣流通,保持合適溫度,按國家《建筑滅火器配 置設計規范》設置消防器材。

             

            機房內保持整潔,配電箱內外保持清潔并關閉上鎖。室 內無雜物堆放。

             

            (4) 電梯定期保養

             

            建立電梯維保監督機制,配備監督人員,對電梯專業維 保單位進行作業監督并對維保情況進行簽字確認。

             

            9.3 智能化系統

            9.3.1 中央控制室實行24 小時值班制度,值班記錄完整, 歸檔備查。

             

            9.3.2 制定中央控制室聯動流程和緊急預案。

             

            9.3.3 制定智能系統維護保養計劃,填寫維護保養記錄 存檔。

             

            9.3.4 攝像監控圖像清晰,確保畫面質量完好,出現畫 面異常情況立即恢復,錄像資料最低保留 30 天。

             

            9.3.5 智能門禁保持完好,出現故障須于48 小時內修復。

             

            9.4 避雷設施

            9.4.1 基礎管理制度

             

            制定避雷設施管理規定、維護保養辦法等規章制度。

             

            9.4.2 建立完整的避雷設施資料檔案。

             

             

            9.4.3 對避雷設施進行巡檢和一般性維保(除銹油漆等)。 巡檢及維保記錄存檔備查。

             

             

             

             

             

             

             

            10. 消防管理

             

             

            10.0.1 基礎管理制度

             

            (1) 制定消防管理制度:《消防安全制度》、《防火安全責 任制》、《巡檢制度》《消防設施設備管理規定》、《維護保養 計劃》、《消防培訓制度》、各類應急處理預案等規章制度。

             

            (2) 制定消防系統設備設施年度、季度、月度維保計劃, 計劃分解實施并有相應記錄,記錄存檔備查。

             

            10.0.2 資料與標識

             

            (1) 建立消防設施設備資料檔案,繪制消防栓箱、防火 卷簾、防火門、滅火器、疏散指示燈、緊急通道等設施平面 圖和火警疏散圖。

             

            (2) 緊急疏散指引圖、消防器具使用方法、警示等標識 完善、張貼醒目。

             

            (3) 消防管理機制

             

            落實消防管理組織架構,明確消防安全負責人、管理人, 定員定責,層層落實消防安全防范責任,落實巡檢制度,有巡檢記錄。

             

             

            10.0.3 消防監控室

             

            (1) 監控室門有明顯警示標志。值班制度、交接班制度、 應急處理流程等上墻。

             

            (2) 室內整潔,無雜物堆放,無積塵。

             

            (3) 值班記錄完整、存檔備查。

             

            (4) 消防監控錄像按規定保存備查(不低于 30 天)。

             

            (5) 自動報警、噴淋、聯動等系統保持完好,隨時啟用。

             

            (6) 消防監控人員按要求取得相關上崗證。

             

            10.0.4 消防通道

             

            落實巡檢責任,實行日檢、月檢制度。保持樓道內無雜 物堆放,無違章占用、拆改現象。定期檢查應急燈、安全通 道指示燈功能是否正常。填寫檢查記錄并存檔備查。

             

            10.0.5 防火門

             

            無脫漆、無銹蝕、無變形、無損壞。閉門器保持完好的 自動靈活關閉功能及密閉性能。門鎖應開門容易、牢固,門 軸應轉動靈活。按制度巡檢并填寫記錄存檔備查。

             

            10.0.6 消防水泵

             

            (1) 保持消防水泵在出現火警時能夠隨時正常啟動,保 持消防水箱處于正常狀態。

             

            (2) 定期檢查維保消防水泵、管網、閥門等并填寫記錄, 記錄存檔備查。

             

            10.0.7 室外消防栓、消防管道須在冬季到來之前采取保

             

             

            溫防凍措施。

             

            10.0.8 定期防火檢查

             

            至少每季度組織一次防火檢查,檢查消防設施設備完好 情況,用電設備設施情況等,消除火災隱患。并向業主委員 會或委托人報告檢查情況和整改結果。

             

            10.0.9 志愿消防隊

             

            (1) 按國家相關規定組建志愿消防隊,并聯合業主委員會 或委托人共建。

             

            (2) 制定志愿消防隊崗位職責、工作流程、應知應會等并 定期培訓。

             

            (3) 定期進行消防安全宣傳教育活動。

             

            (4) 每月組織消防知識學習和崗位培訓。每年不少于兩次 組織消防演練培訓。

             

            (5) 重點人員(項目經理、樓管員、消防監控室值班和操 作人員、秩序維護人員、設備管理人員、電工等)接受社會 化消防安全培訓。

             

             

             

             

             

            11. 公共秩序維護

             

             

            11.0.1 管理制度

             

            制定《公共秩序維護管理規定》、《值班(巡邏)制度》、

             

            《交接班制度》、《培訓制度》、《應急處理預案》等管理制度。

             

             

            11.0.2 設有監控室的須 24 小時人員值守。

             

            11.0.3 按合同要求進行區域巡邏的,須明確巡邏頻次、 路線及巡查內容,并做好記錄存檔備查。

             

            11.0.4 定期進行崗位職責、應急處理流程等培訓,培訓記錄歸檔備查。

             

             

             

             

             

             

             

            12. 環境衛生管理

             

             

            12.0.1 管理制度

             

            (1) 按合同約定劃分保潔區域,制定《保潔標準及作業 流程》、《衛生防疫辦法》、《保潔人員應知應會》等制度。

             

            (2) 制定年度保潔計劃,對服務區域內保潔內容及標準 進行計劃管理。年度計劃須分解為季度、月度、周計劃,落 實到崗并有相應實施記錄。

             

            (3) 建立基礎臺賬,對清潔衛生設施的種類、數量、位 置等進行檔案管理。

             

            (4) 建立制度,對防疫藥品、滅鼠藥、草酸類清潔劑等 實行安全使用、領用登記等管理,防止安全事故的發生。

             

            12.0.2 衛生設施管理服務(頻次及標準按合同約定)

             

            (1) 對固定果皮箱、垃圾桶、垃圾車等進行編號,建立 檔案記錄數量、位置、規格等。

             

             

            (2) 果皮箱、垃圾桶、中轉垃圾池等須定期清潔、防疫 并有記錄。

             

            (3) 建立清潔工具、用品臺賬、領用、消耗記錄等。清 潔工具定點規范存放。

             

            (4) 保潔用水取水點須保持清潔,不積水、不納垢。水 龍頭上鎖,無跑冒滴漏。

             

            12.0.3 清潔衛生維護(頻次及標準按合同約定)

             

            (1) 公共區域、道路地面

             

            內容:清掃地面塵土、清理雜物、清除積水。清掃須無 塵作業。

             

            (2) 樓梯、扶手

             

            內容:抹擦扶手、欄桿,清潔地面印漬、雜物等。

             

            (3) 可上人屋頂:清掃樓面,清理并疏通排水口。

             

            (4) 公共設施

             

            內容:擦拭亭、廊、護欄可倚人部位、休閑椅、電子防盜門、 信報箱、消防箱、標識、宣傳牌、崗亭、休閑娛樂設施等。清潔公共通道、樓道、亭閣等天花、墻面積塵、蛛網。

             

            (5) 清潔電梯轎廂:轎廂面、廣告銘牌抹擦,打光亮油須 抹拭干凈。清潔轎廂頂燈蛛網、蚊蠅。清掃轎廂地面污漬、 積水、雜物。

             

            (6) 電梯前室、大堂等地面按合同約定進行養護。墻面、 天花須清掃積塵。

             

             

            (7) 定期對排水溝、井進行清理清掏,雨季來臨前對排水 溝、井進行徹底清掏。

             

            (8) 清掃地下停車場地面雜物垃圾、積水。定期清理墻體、 天花蛛網及積塵。

             

            (9) 滅蟲防疫消毒

             

            定期對溝、渠、井進行滅蚊、滅蠅、滅鼠等除害防疫。實施滅鼠滅害作業時須提前告知業主作業區域、內容、時間、 注意事項等。

             

            (10) 垃圾桶、果皮箱、中轉垃圾池等須及時轉運,不得 有垃圾滿溢堆積地面現象。

             

             

             

             

             

            13. 園林綠化管理

             

             

            13.0.1 管理制度

             

            制定《園林綠化管理規定》、按合同約定制定《作業標 準及作業流程》等管理制度。

             

            13.0.2 制定年度綠化養護計劃,對服務區域內綠化養護 內容及標準進行計劃管理。年度計劃須分解為季度、月度、 周計劃,落實到崗并有相應實施記錄。

             

            13.0.3 建立基礎臺賬,對服務區域內的植物種類、數量、 位置(樹木須登記接管時的胸徑)等進行造冊建檔管理。繪制綠化平面布置圖及明細表。

             

             

            13.0.4 對滅蟲藥品等實行安全使用、領用登記等管理, 防止安全事故的發生。

             

            13.0.5 園林綠化養護規范

             

            (1) 草坪

             

            定期修剪、除雜草、殺蟲。草坪養護質量標準從其合同 約定。單處枯死面積不得大于 3 平方米。

             

            (2) 喬木

             

            定期松土、施肥、修枝防治病蟲害。保持生長正常,及 時修剪枯枝。大型樹木須作防風安全保護。

             

            (3) 灌木

             

            定期松土、施肥、防治病蟲害,修剪成型,徒長枝不得 超過 20 公分。保持生長正常,枯死枝超過 1/2 須更換。

             

            (4) 人工湖、噴泉

             

            人工湖須定期打撈漂浮物,水池須定期更換池水,保持 水體無異味。

             

            人工湖、水池等重要部分須設置安全設施和警示,禁止 洗滌、戲水,防止跌落事故發生。

             

            噴泉須保持功能完好,定期清潔。噴水時間按合同約定。

             

            (5) 假山、雕塑

             

            假山須明示危險標志,做好安全防護。雕塑須定期清潔,保持完好。

             

            13.0.6 防凍措施

             

             

            冬季到來之前(氣溫≤5℃時)須對熱帶植物(如棕櫚、 鐵樹等)進行防凍保護。

             

            13.0.7 安全措施

             

            噴灑殺蟲劑、農藥時,須提前告知業主,內容包括區域、 內容、時間、注意事項等,并做好防護措施。

             

             

             

             

             

            14. 停車場管理

             

             

            14.0.1 管理制度

             

            (1) 制定《停車場管理規定》、《停車場設施維護保養制 度》、《停車須知》等規章制度。

             

            (2) 資料與臺賬

             

            建立檔案資料制度,對停車場設施、停車場平面及車位 標號圖、地下停車場排水設施走向及排水泵位置圖等存檔備 用。

             

            建立車位業主/租戶房號、車號、車型、聯系電話等動態 臺賬,臺賬須實時更新。

             

            14.0.2 管理服務

             

            (1) 制定計劃,對停車場設施進行年度、季度和月度維保, 并有維保記錄。保持停車道閘完好。地下停車場照明度須滿足行人和監控需要,保持照明系統完好。

             

            (2) 按合同約定或政府物價部門規定收費,收費須明碼標

             

             

            價。

             

            (3) 在管理規約中明確停車場使用須知。

             

            (4) 交通指示標識齊全、完好。行駛標線、停車線保持清 晰。公示交通、價格等主管部門投訴監督電話。

             

            (5) 無雜物堆放,通道順暢,排水溝通暢。無車輛亂停亂 放、占用消防緊急通道現象。

             

            14.0.3 公共秩序巡查頻次按合同約定執行。

             

            14.0.4 充電樁管理

             

           ?。?) 停車場設置新能源汽車充電樁須按國家相關要求 制定管理制度及應急預案,防范用電安全及火災隱患。

             

           ?。?) 電瓶車統一位置停放,對電瓶車充電實行嚴格管 理,固定充電位置,實行統一管理,杜絕在樓道內充電的行 為。

             

           ?。?) 充電樁附近 50 米以內須設置滅火器。

             

             

             

             

             

            15. 應急管理

             

             

            15.0.1 制定各項應急預案。

             

            15.0.2 應急預案須定期培訓,培訓記錄存檔備查。電梯 安全培訓每月不少于一次,消防演練每年不少于兩次。

             

            15.0.3 電梯機房、供配電房、發電機房等應急處理流程 須上墻。

             

             

            15.0.4 設備設施類應急預案。

             

            (1) 給排水設備設施應急預案,包括設備故障停水、水 質污染、防凍、災害天氣排污泵(備用泵)啟動等。

             

            (2) 供配電設備設施應急預案。包括停電應急處理、設 備故障緊急處理、安全處置等。

             

            (3) 電梯停電應急預案。包括:電梯故障、電梯困人、 突發停電、跑水、火災等。

             

            (4) 消防應急預案。包括:消防聯動、緊急處置、報警 流程等。消防監控室內應急處理流程應上墻。

             

            15.0.5 公共秩序類應急預案

             

            包括:公共安全、交通管理、停車場管理等。

             

            15.0.6 環境衛生應急處理預案

             

            包括:災害天氣(暴雨、凝凍等)應急處理、地面污染、 清潔劑及消殺藥品中毒等。

             

            15.0.7 園林綠化管理應急處理預案

             

            包括:滅害藥品污染、中毒應急處理、暴雨大風造成樹 木傾覆、植物防凍等。

             

             

             

             

             

             

             

            16. 專業分包管理

             

             

            16.0.1 電梯、清潔、綠化、秩序、維修等專業分包的,

             

             

            分包合同須按物業管理合同約定內容明確服務內容及標準。 須建立分包方監督管理制度,配置與分包方相對應的專職人 員監督分包方合同履行情況,發現問題及時糾正。

             

            16.0.2 電梯分包

             

            分包合同須按照物業服務合同約定的內容及標準,明確 維保電梯的數量、內容、頻次、標準,約定考核檢查方式及 處罰辦法。配置專職電梯管理人員監督分包方日常工作,發 現問題及時糾正。

             

            16.0.3 清潔分包

             

            明確清潔區域、內容、頻次、標準,約定考核檢查方式 及處罰辦法。配置清潔專職管理人員監督分包方日常工作, 發現問題及時糾正。

             

            16.0.4 園林綠化分包

             

            分包合同須按照物業服務合同約定的內容及標準,附綠 化維保平面圖、明細表。明確綠化養護標準、考核及處罰標 準。配置園林綠化管理人員監督分包方日常工作,發現問題 及時糾正。

             

            16.0.5 秩序維護分包

             

            分包合同須按照物業服務合同約定的內容及標準,明確 秩序維護區域、內容、頻次、標準,約定考核檢查方式及處 罰辦法。配置秩序維護專職管理人員監督分包方日常工作, 發現問題及時糾正。

             

             

            16.0.6 維修分包

             

            分包合同須按照物業服務合同約定的內容及標準,附維 修設備圖、維修明細表。明確維修養護區域、內容、頻次、 標準,約定考核檢查方式及處罰辦法。配置維修專職管理人 員監督分包方日常工作,發現問題及時糾正。

             

             

             

             

             

             

             

            17. 物業管理單位更迭

             

             

            17.0.1 物業管理項目撤出時的技術性資料移交

             

            (1) 撤出的物業管理公司須將物業管理辦公用房及項目 的工程技術資料、小區及停車場平面圖、設備清單、園林綠 化清單、產權清冊等屬于全體業主所有的技術性資料向業主 委員會進行移交。影響運行管理的設備設施臺賬、園林綠化 臺賬等管理性技術資料也應移交。

             

            (2) 沒有業主委員會的,向新進場的物業管理單位進行 移交,并接受社區的監督。

             

            17.0.2 辦公用房

             

            凡屬業主共有產權的物業管理辦公用房、停車位等均須 全部、完整的移交業主委員會或新進場的物業管理單位,并 做好交接記錄。

             

            17.0.3 預收費用

             

             

            撤出的物業管理單位須將提前預收的物業服務費、停車 費、未完成裝修的裝修管理費等,向業主委員會(招標人) 移交,或經業主委員會(招標人)同意后向新進場的物業管 理單位移交。

             

            移交承接查驗

             

            交接雙方物業服務企業須對移交物業及其附屬設備 設施、場地、綠化等進行移交承接查驗,詳盡記錄移交情況 并雙方簽字存檔備查。

             

            移交承接查驗中若有后續整改事宜須明確整改事項、 整改責任人、整改時限及完成標準等并雙方簽字存檔備查。

             

            移交承接查驗須由招標人進行監督并在移交記錄中 簽字。


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